Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Постановление о содержании многоквартирных домов

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме: Постановление правительства РФ №491

Многие подзаконные акты в РФ не менее важны, чем кодексы, федеральные и местные законы. Поэтому темой настоящей статьи стало Постановление 491 — «Правила содержания общего имущества» в действующей редакции 2020 года. Сфера ЖКХ в России постоянно находится в процессе реформирования, потому что многие вопросы ее регулирования на практике сложны.

Чтобы грамотно встраивать отношения с соседями и управляющими компаниями, знакомство с этим документом обязательно для всех. В сфере использования общего имущества многоквартирных домов (далее — МКД) постановление № 491 на данный момент является основным. В статье обсудим цели принятия, структуру и основные нормы этого основополагающего, узконаправленного нормативного акта.

Уважаемые читатели! Горячая линия бесплатной юридической помощи работает для вас 24 часа в сутки!

Последняя редакция Постановления Правительства РФ N491

Постановление Правительства России №491 было принято 13 августа 2006 года. В этом нормативном документе приводится перечень правил касательно содержания общедомового имущества МКД.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся инженерные системы водоснабжения горячей и холодной воды, газоснабжения (п. 5 ПП РФ 491), отопления (п. 6 ПП №491) и электроснабжения (п. 7 ПП №491).

Согласно второго пункта первого раздела Постановления №491, в эту категорию также входят нежилые помещения, общедомовые приборы учета, фундамент, придомовая территория, несущие конструкции здания. Во втором разделе данного Постановления приведены все требования к содержанию общедомового имущества.

Выполнение их обеспечивает надежность и безопасность проживания в МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций, учетных приборов и прочего оборудования к подаче необходимых ресурсов, соблюдение законных прав и интересов собственников квартир.

В соответствии с пунктом 11 ПП №491, в понятие содержания общего имущества дома входит его осмотр, а также ряд работ по обеспечению его надлежащего технического состояния.

Общее имущество и имущество в собственности жильцов, за которое они отвечают

Принцип такой: если имущество используется более чем одной квартирой — оно является общим. Например, лифтом пользуются многие жильцы, то же самое относится к детской или спортивной площадке возле дома, места для стоянки машин.

Статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме определено, где общее имущество, а где нет. Собственники платят за текущий и капитальный ремонт, управляющая компания (далее по тексту УК или ТСЖ) выполняет свою работу. Это идеальный вариант. В жизни так бывает редко. Между жильцами и УК нередко возникают конфликты, которые доходят до суда.

Пример из практики. Управляющая компания заплатила за халатное отношение к своим обязанностям (Апелляционное определение от 15 марта 2016 года, дело № 33-1769/2016. Оренбургский областной суд взыскал с управляющей компании в пользу истца ущерб в размере более 35 тысяч, моральный вред – 30 тысяч рублей, штраф по Закону о защите прав потребителей.

Суд постановил:

  • ответчик плохо управлял домом, допустил протечку крыши, залив квартиру истца;
  • ответчик нарушил законы, договор управления многоквартирным домом. Ремонт крыши не сделан вовремя.
  • причинение ущерба подтверждает акт о заливе, а стоимость ущерба – акт экспертизы. Недобросовестной управляющей компании придется компенсировать истцу понесенные им расходы.

Постановление — это своеобразный мануал с правилами по уходу за вашим домом. Ведь большую его часть, за пределами вашей квартиры, составляет именно общедомовая территория.

Этот документ очень объемный и подробный, и, при необходимости, в нем можно найти описание каждого спорного момента, который может приключиться у жильцов. Переписывать его суть сложно, да и не нужно — пересказ уничтожит такие необходимые юридические формулировки. Поэтому мы расскажем о том ЗАЧЕМ вам может понадобиться

Что относится к общедомовой собственности

Как мы уже говорили, к этой категории относится весь дом за исключением квартир жильцов, а также все коммуникации и механизмы, которые обслуживают все помещения дома.

Читать еще:  Дарение долевой собственности на квартиру

Так, постановлением правительства РФ 491 в общедомовую собственность включается сама конструкция дома, помещение подъезда, чердака и подвала. Сюда же относятся все коммуникации: водопроводные и канализационные трубы, трубы отопления, электрические сети.

Кроме этого в категории общего: лестницы и лестничные пролеты, кровля, ливневые стоки и вентиляционная система, лифты и лифтовые шахты, котельные бойлерные и колясочные помещения.

Кроме этого, вместе жильцы могут владеть шлагбаумом, автоматическими воротами при въезде во двор; а еще земле под домом, всеми измерительными приборами, вроде «умных счетчиков», стоянки и детские площадки.

Пример. Все эти помещении по договору обязано содержать управляющая компания или ТСЖ. В случае, сели что – то оказалось испорчено – потекли труды, не хватает давления в системе, перегорела лампочка или не едет лифт, нужно обращаться к ним. Это постановление будет полезно, если, например, за починку трубы в подъезде с жильцов требуют дополнительные деньги. За содержание и текущий ремонт вы ежемесячно платите по квитанциям, и починка труб, которые располагаются не в квартире в платные услуги не входят.

Кто определяет что отнести к общедомовой территории

Во-первых, причислить то или иное помещение к общедомовому имуществу имеют право сами жильцы. Это решение принимается на общем собрании для того, чтобы организовать уход за этой частью дома – уборку, обслуживание коммунальных систем и, конечно, сбор средств на все эти цели. Протокол общего собрания передается в УК.

Пример. Жильцы могут совместно владеть помещением на первом этаже здания или сдавать в аренду помещение в цоколе дома. Все средства от этого предприятия будут направляться на счет многоэтажки. Соответственно в какой – то момент одну из переоборудованных квартир могут внести в общедомовую собственность.

Во-вторых, причислить объект к общедомовой территории могут органы государственной власти. Их цель – проконтролировать правильную эксплуатацию дома.

И, в-третьих, добавить или уменьшить список общедомовой собственности могут органы региональной власти в том случае, когда многоквартирный дом остался без управления и проводиться конкурс на выбор УК.

Есть ли общедомовая собственность в моей квартире

Официально, все, что находиться за входной дверью – имущество собственника. Исключение составляют стояки по холодной и горячей воде, батареи, электрическая проводка и газовая разводка. Все эти коммуникации относятся к общедомовой собственности. Границей с частным имуществом будет служить запорная арматура. Словом, территория жильца и платные услуги соответственно, начинаются после крана, который перекрывает ресурс у вас в квартире.

Система вентиляции, в которой случаются засоры, тоже относится к системам дома. Здесь стоит обратиться в вентиляционную службу управляющей компании. Другая ситуация, если имеется в виду вентиляция газовой колонки. Она относится к газовому хозяйству и на ее обслуживание заключается отдельный договор со специализированной организацией. Платит за обслуживание вентиляции жилец квартиры.

Подробнее о любой из спорных ситуаций, а также о том как именно должно содержаться общее имущество, можно узнать в тексте постановления здесь.

Содержание: общая характеристика

Постановление 491 от 13.08.2006 с последними изменениями конкретизирует и разъясняет указанные выше нормы, устанавливая:

  • порядок проведения общих собраний, установления их полномочий в сфере управления общим имуществом;
  • состав такого имущества, правила определения его перечня и границ;
  • порядок определения периодичности и процедуры проведения осмотров, проверок состояния и содержания определенных объектов;
  • порядок утверждения списка необходимых работ по обслуживанию и ремонту;
  • меры ответственности за невыполнение необходимых и предусмотренных нормативными актами и решениями общего собраниями работ;
  • порядок утверждения графика ремонта и замены коммуникаций и т. д.;
  • порядок определения затрат на содержание конкретных объектов.

Кроме того, вводятся нормы, непосредственно касающиеся:

  • полномочий владельцев, собственников по осуществлению контроля;
  • состава и содержания технических документов;
  • порядка изменения платы за услуги УК;
  • порядка определения ненадлежащего качества произведенных работ в целях определения сумм компенсационных выплат;
  • установления средних значений потребления.

По сути, «Правила» развернуто разъясняют все вопросы по управлению МКД, контролю за его состоянием и т. д.

Глава 2 п.10 Постановление 491

Первую главу 491 постановления мы подробно рассматривали в статье об определении состава общедомового имущества. Сейчас более подробно остановимся на положениях пункта 10 второй главы. Как организовать процесс обслуживания общедомовой собственности чтобы выполнить условия обеспечения:

  • безопасного пользования многоквартирником;
  • доступа к пользованию всеми помещениями многоквартирника и принадлежащему по праву собственности владельцам квартир участку земли;
  • отсутствия угрозы жизни и состояния здоровья людей;
  • сохранения имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам;
  • не нарушения интересов третьих лиц и собственников квартир;
  • нахождения всех коммуникаций и оборудования в рабочем состоянии, чтобы из можно было запустить в любое время;
  • соответствие внешнего состояния дома, в котором живут несколько владельцев жилой площадью, проектным документам, составленным в отношении строительства и его реконструкции;
  • соблюдение законов об экономии энергии.
Читать еще:  Как составить акт приема передачи квартиры

Как и положения любого другого правового акта, эти требования должны исполняться собственниками квартир и обслуживающими организациями (как и третьими лицами при необходимости) в обязательном порядке.

Градация тарифов исходя из категории собственников

Вопросы установления разных тарифов для разных категорий собственников – являются щепетильными прежде всего потому, что в соответствии со ст. 1 ЖК РФ признается равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений. Дифференцированные тарифы отчасти игнорируют принцип равенства.

Общий порядок установления тарифа на содержание установлен в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм:

— управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания ;

— если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, то в предложении управляющей организации о размере платы должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.

При этом Правила № 491 исходят из того, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Судебная практика высших судов идет вразрез с Правилами № 491.

В постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства. Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Таким образом, общее собрание вправе установить дифференцированные тарифы для разных типов собственников помещений многоквартирного дома в ситуации, если одинаковый тариф не будет отвечать принципу справедливости и разумности. Например, если одинаковый тариф для собственников жилых и нежилых помещений грубо нарушает права и публичные интересы собственников жилых помещений (которые вынуждены своими средствами покрывать расходы по содержанию за самого крупного собственника в доме, а также собственников, использующих нежилое помещение для ведения своей деятельности), может быть принято решение о дифференцированном тарифе.

Таким образом, градация на разные тарифы может идти по принципу:

— жилое помещение или нежилое;

— используется помещение для предпринимательской деятельности или не используется;

Читать еще:  Отступное в деле о банкротстве (Сбитнев Ю

— является ли собственником физическое лицо или юридическое лицо.

Законодательное регулирование

Содержание и ремонт многоквартирного дома необходимы для поддержания общего имущества жильцов в надлежащем состоянии и обеспечения постоянной готовности инженерных коммуникаций. Регулирование тарифов на содержание жилья осуществляется:

  1. Постановлением Правительства № 491;
  2. Постановлением Правительства № 354;
  3. Постановлением Правительства № 290;
  4. законодательными актами регионов РФ.
  • В Постановлении № 491 изложены правила определения тарифов на содержание и ремонт жилья в зависимости от способа управления домом, а также определен состав общедомового имущества.
  • Постановление № 354 описывает формулы для расчета квартплаты, а местные законы устанавливают тарифы на услуги и работы по содержанию многоквартирного дома.
  • Постановление № 290 определяет список необходимых работ, которые должна осуществлять УК в целях ремонта и обслуживания дома.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ?

Итак, у обладателя помещения в МКД есть не только ПС на свою площадь, но и доля в праве на общее имущество дома. Все, что находится в пределах пространства жилья, – личное, все остальное, обслуживающее более одной квартиры, – общее.

Источник: enco72.ru

ВАЖНО: Доля в праве на средства для капремонта пропорциональна сумме взносов, которые владелец помещения внес на капремонт. Также учитываются средства, внесенные предшествующими собственниками.

Содержание: общая характеристика

Постановление 491 от 13.08.2006 с последними изменениями конкретизирует и разъясняет указанные выше нормы, устанавливая:

  • порядок проведения общих собраний, установления их полномочий в сфере управления общим имуществом;
  • состав такого имущества, правила определения его перечня и границ;
  • порядок определения периодичности и процедуры проведения осмотров, проверок состояния и содержания определенных объектов;
  • порядок утверждения списка необходимых работ по обслуживанию и ремонту;
  • меры ответственности за невыполнение необходимых и предусмотренных нормативными актами и решениями общего собраниями работ;
  • порядок утверждения графика ремонта и замены коммуникаций и т. д.;
  • порядок определения затрат на содержание конкретных объектов.

Кроме того, вводятся нормы, непосредственно касающиеся:

  • полномочий владельцев, собственников по осуществлению контроля;
  • состава и содержания технических документов;
  • порядка изменения платы за услуги УК;
  • порядка определения ненадлежащего качества произведенных работ в целях определения сумм компенсационных выплат;
  • установления средних значений потребления.

По сути, «Правила» развернуто разъясняют все вопросы по управлению МКД, контролю за его состоянием и т. д.

Что будет за вандализм в МОП

Нецензурные надписи на стенах подъездов, выжженные кнопки лифтов, поврежденные скамьи во дворах — порча общего имущества МКД до сих пор является актуальной проблемой как для собственников квартир, так и для УК. И часто хулиганят не посторонние лица, а неблагополучные жильцы дома.

Если вы «застукали» на месте преступления вредителя, то вправе привлечь его к ответственности. По закону (ст.7 КоАП) хулигану грозит штраф в размере 300-500 рублей. При значительном ущербе, нанесенном МОП — от 40 тыс. рублей до 5 лет лишения свободы.

Чтобы предотвратить порчу имущества, установите в местах общего пользования видеокамеры. Наймите консьержку, оборудуйте подъезды домофонами. По вопросам защиты МОП и привлечении хулиганов к ответственности нужно обращаться в УК с коллективным заявлением.

Главным врагом благоустройства придомовых территорий стал вандализм. Фото: allufa.ru

Места общего пользования — это не «ничейная» территория, как привыкли думать многие граждане об общем имуществе МКД. Лестничные площадки, чердаки, подвалы и другие места в доме требуется содержать в порядке. За что вы и платите по квитанции ЖКХ.

Но если вам кажется, что ваши счета за уборку и потребление электроэнергии МОП неоправданно завышены, то вы вправе жаловаться. Направляйте претензию в УК с просьбой перепроверить корректность расчетов. Вы обязаны платить, но не переплачивать.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector