Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды недвижимого имущества государственной регистрации

Государственная регистрация договора аренды — важный этап сделки

Последние изменения: Январь 2021

Нормами гражданского законодательства (ст. 606 ГК РФ) установлено, что одна сторона вправе передать другой свои имущественные права. Средством официального закрепления факта передачи является договор аренды, подписанный на добровольной основе обоими участниками правоотношений. Иногда скрепленного подписями сторон договора аренды недостаточно, чтобы передать объект во временное пользование. Встречаются случаи, когда договор становится легитимным и обретает свою юридическую силу только после его регистрации в уполномоченных органах. В каких же ситуациях государственная регистрация договора аренды считается обязательной?

Является ли государственная регистрация формой договора?

Необходимость регистрации допсоглашения к зарегистрированному договору аренды прямо вытекает из норм ст. 452 ГК РФ, гласящей, что любое достигнутое сторонами соглашение об изменении условий договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор, если только законом не прописано иное.

Ряд юристов утверждает, что заключение договора с государственной регистрацией не является его формой, поскольку законом установлена письменная или нотариальная форма договора. По этой причине, полагают они, допсоглашение можно и не регистрировать.

есть вопрос? спросите онлайн!

Вместе с тем, статья 434 ГК РФ указывает, что договор заключается в любой форме, если только законом не установлена специальная форма для именно этого договора.

А ведь именно закон устанавливает требование о государственной регистрации документа! То есть формой договора можно считать его письменное заключение с государственной регистрацией, поскольку именно такая форма установлена законом для арендных правоотношений. Такая же позиция высказана и ВАС РФ в п. 9 ранее уже упомянутого обзора №59 от февраля 2001 года.

Отсутствие договора или уклонение от его регистрации может быть расценено, как намеренная попытка скрыть доходы, получаемые физическим лицом. Следовательно, реакция налоговой службы повлечет за собой санкции, которые применяются к недобросовестным предпринимателям, а именно:

  • Штрафы до 300 000 рублей, либо арест на срок 6 месяцев, или же принудительные работы;
  • Если будет установлено, что имело место сокрытие больших сумм (особо крупный размер), штрафы повышаются, предусматривается заключение до 1 года;
  • Государственные контролирующие органы могут расценить отсутствие регистрации договора аренды как ведение предпринимательской деятельности без регистрации, что повлечет за собой изъятие штрафа до 2000 рублей.

Обращаем ваше внимание на то, что для московских помещений с их ценой на аренду, существует большой риск подпадания сразу под «особо крупный размер», поскольку доходом признается все получаемые от аренды суммы за 1 календарный год.

Рекомендации по оптимизации налогов и грамотному заключении договоров аренды:

  • Заключайте договора аренды на 11 месяцев, чтобы исключить привлечение по статье за незаконную предпринимательскую детальность;
  • Если арендатор – незнакомое вам лицо, в ваших же интересах пройти регистрацию договора аренды, поскольку вы тем самым защитите свои имущественные права;
  • Не стоит намеренно занижать стоимость арендной платы, как делают многие. Это лишь вызовет интерес к вашей недвижимости со стороны контролирующих органов;
  • Даже если вы поселили в своей квартире родственника или близких друзей, лучше перестраховаться и зарегистрировать договор аренды жилья;
  • В случаях, когда на вас «пожаловались» заинтересованные лица о факте неправомерно получаемой прибыли, связанной со сдачей в аренду жилья, этот факт требуется еще доказать. На деле же сам договор не может считаться достаточным основанием для привлечения вас к административным мерам, поскольку договор не означает получение прибыли, а лишь наличие оговоренных обстоятельств.

Поэтому, для спокойного предоставления недвижимости в аренду достаточно грамотно составить договор, и осуществить его регистрацию в Росреестре. Специалисты компании «Стар-Сервис» имеют большой опыт сопровождения договоров аренды и срочной регистрации недвижимости, что поможет вам сэкономить массу времени и снизить финансовые риски.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2021 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1. Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

  • в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
  • при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
  • онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

  • проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
  • усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Читать еще:  Образец отказа подписания протокола разногласий

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

  • договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
  • личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).
  • 2 тыс. руб. для физических лиц;
  • 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

  • учредительные документы организации;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.

3. Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:

  • лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
  • почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
  • прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

4. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:

  • при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
  • при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
  • регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
  • в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

  • в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
  • заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
  • право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
  • представлен не полный пакет документов;
  • документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
  • форма заявления не соответствует установленным требованиям;
  • подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
  • документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
  • иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

5. Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Условия регистрации договора

Регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом, который подтверждает наличие у арендатора прав и обязанностей согласно действующего договора.

Условия сделки должны быть составлены таким образом, чтобы они соответствовали действующим законодательным актам, в частности Федеральному Закону #122 ФЗ.

Государство разрешает не регистрировать сделки, которые заключаются на малый срок (до 12 месяцев) и за это не будет начислено штрафов или других санкций. Данное правило относится также к договорам аренды здания либо подобного сооружения.

Государственными органами управления было составлено несколько правил, согласно которым определяется, нужно регистрировать документ или нет.

  1. В тех случаях, когда договор был составлен на срок до одного года, то регистрировать его не обязательно. Даже если после истечения срока действия его продлили на тот же период, то разрешается не обращаться в органы госуправления.
  2. Согласно Гражданского Кодекса, регистрировать продление на неопределенный период также не обязательно.

Когда нужно регистрировать обязательно?

Важно заметить, что в законодательных актах написано, что для случаев, когда срок аренды начинается с первого числа месяца и заканчивается 30 или 31 числа следующего года предыдущего месяца, то такой договор считается составлен на года и его обязательно нужно регистрировать в Росреестре.

Если договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то участники сделки должны пойти в Росреестр и сделать это, в противном случае они будут нести полную ответственность за преступление перед государством.

В большинстве случаев это штрафы, размер которых зависит от объекта недвижимого имущества и суммы обозначенной в документе.

Основная информация

Контракт заключается между физическими лицами (сторонами сделки) на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35. Он определяет основные положения, предусмотренные договором аренды, понятия и условия заключения данного соглашения.

Договор аренды жилого помещения (квартиры или комнаты) должен быть заключен в письменной форме. Таким образом для подкрепления прав каждой стороны необходимо составить простой письменный контракт с личными подписями. Стоит отметить, что заверять договор у нотариуса не требуется.

Для соглашения характерны следующие данные:
  • договор аренды помещения должен включать в себя сведения о предполагаемом объекте недвижимости;
  • полный адрес, где находится объект недвижимости;
  • правила и условия использования жилого помещения;
  • реальные данные о сторонах, указанные в соглашении (арендатор и арендодатель);
  • установленная сумма ежемесячной оплаты за аренду и период, на который она приходится.

В договоре требуется указание дополнительных сведений, таких как: проблемы с сантехническим оборудованием, повреждение бытовой техники и другие ситуации, связанные с ремонтом помещения. Данные пункты лучше всего указать на тот случай, если возникнет, например, прорыв труб. Это нужно, чтобы вина не накладывалась на арендатора, так как проблема существовала ранее и устранить ее обязан собственник.

ВАЖНО . При этом законодательно предусмотрен следующий пункт. Если в договоре не указана дата окончания аренды, она признается долгосрочной (при этом устанавливается период в 5 лет). Данный пункт предусмотрен статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды недвижимого имущества: препоны государственной регистрации

Итого — выгоды государственной регистрации для сторон договора аренды недвижимого имущества налицо. Осталось дело за малым — обстоятельно подготовиться к процедуре.

Есть целый ряд случаев, когда Росреестр отказывается принимать документы для регистрации или приостанавливает регистрационные действия.

Одной из самых распространенных причин является подача неполного комплекта документации. Каждая ситуация уникальна и помимо стандартного перечня, часто нужно предоставить дополнительные документы. К примеру:

  • заявление подписано представителем — нужно подтвердить его полномочия;
  • арендуется часть помещения или здания — готовим Технический план.

Любая техническая ошибка может стать достаточным основанием для отказа:

  • не определён предмет аренды: не указан кадастровый номер имущества, адрес, площадь и т.п. характеристики, которые позволяют индивидуализировать объект и составляют существенное условие договора;
  • обнаружены противоречия между представленными сведениями и данными ЕГРН, которые могут быть как следствиями изъянов в документах (недочеты в работе кадастрового инженера при составлении Техплана, например), так и результатом сбоев в работе самого регистратора.

Дело в том, что, если какая-то информация вызовет сомнения, Росреестр вправе приостановить регистрацию на месяц. А если нарушения не будут устранены в указанный срок, то последует отказ.

Также препятствия могут обнаружиться в момент регистрации, когда вскроется, что арендодатель «забыл» о существовании ареста, наложенного на имущество, или о запрете субаренды.

Не говоря уже о банальных просчетах при определении размера госпошлины. В общем, регистрация — дело полезное, если подойти к нему с умом и трезвым расчетом.

Регистрация договора аренды недвижимости — от 7 рабочих дней, 15 000 руб.

НазваниеЦена для физ. лицСрок
Консультация по телефону0 руб.Индивидуальный
Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.)от 5 000 руб.1 час
Регистрация договора аренды недвижимостиот 15 000 руб.от 7 рабочих дней

Рассмотрим особенности и отличая госрегистрации арены лесного участка.

  • заявление одной или обеих сторон договора с просьбой о регистрации соглашения об аренде лесного участка;
  • подлинник и копия нотариально заверенного договора аренды или два оригинальных экземпляра договора, заключённого в простой письменной форме;
  • копия, оригинал протокола, в котором отражены результаты продажи права, дающего возможность заключить договор аренды;
  • копия, оригинал кадастровой схемы лесного участка, заверенная органами, осуществляющими учёт и ведение государственного земельного кадастра (не требуется, если указанный документ ранее уже предоставлялся и был размещён в соответствующем деле о правоустанавливающих документах);
  • государственная регистрация договора аренды требует также представить подлинник, копия платёжного документа-подтверждения оплаты госпошлины за процедуру госрегистрации договора аренды участка леса;
  • нотариально заверенные копии либо подлинники и копии учредительных документов юрлица (подлинники для предъявления, копии для помещения в дело) и документов-подтверждений факта внесения в ЕРГЮЛ записей о юридическом лице, об перемене сведений, содержащихся там, и документы о постановке на налоговый учёт.

Требуется также удостоверение личности физического лица либо нотариально удостоверенная доверенность представителя юридического лица, которая будет подтверждением его полномочий. Если лицо имеет право действовать без доверенности, оно также представляет удостоверение личности и документ-подтверждение полномочий как представителя юридического лица.

Введение лесного участка в распоряжение происходит только после процедуры государственной регистрации права собственности, если иное не прописано в Федеральном законе. Если лесной участок не входит в состав лесного фонда и государственная собственность не разграничена, отсутствие права собственности не является препятствием к государственной регистрации договора аренды.

Важно: провести государственную регистрацию аренды лесного участка можно только, если объектом аренды является лесной участок, относящийся к муниципальной или государственной собственности и прошедший процедуру государственного кадастрового учёта.

Срок договора аренды может составлять от десяти до пятидесяти лет. Если лес используется для осуществления работ по разработке месторождений, геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых, строительства водохранилищ и их эксплуатации, строительства гидротехнических сооружений, реконструкции, эксплуатации и строительства линий электропередач, линейных сооружений, трубопроводов, линий связи, то договор можно заключить на срок от года до пятидесяти.

Таким образом, процедура государственной регистрации договоров аренды сводится к сбору всех необходимых документов и представлению их должностным лицам государственных органов. Важно знать: государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок не требуется. Проводить данную процедуру необходимо только для договоров, в которых срок чётко прописан и составляет более одного года.

Описанная процедура проста только «с виду». На деле она может отнять много времени: если отсутствуют какие-либо документы, присутствуют собственники — несовершеннолетние или недееспособные лица. Поэтому имеет смысл обратиться в профессиональные юридические либо риелторские агентства, чтобы сэкономить время и силы: сотрудники подобных организаций имеют опыт подобной работы и способны ускорить процедуру регистрации.

Какие же материалы нужны?

Так, стандартный набор бумаг, которые потребуются как физическому, так и юридическому лицу, включает:

  • Письменное заявление одной из сторон договора аренды. В случае, если заявление принес представитель сторон, заключивших договор аренды, то потребуется доверенность.
  • Документ, выступающий удостоверением личности обратившегося (как правило, в качестве такого документа предоставляют паспорт).
  • Договор аренды со всеми приложениями.
  • Квитанцию об оплате государственной пошлины, которая взимается за оказание услуг регистрации договора аренды.

Кроме того, юридическое лицо дополнительно должно представить:

  1. учредительные документы (устав, учредительный договор, протокол собрания учредителей и т.д.);
  2. документ, выдаваемый компетентным органом юридического лица, об одобрении масштабной сделки, относительно которой есть заинтересованность (отсутствие данной бумаги говорит о том, что сделка не является крупной и не относится к предмету заинтересованности);
  3. документ, подтверждающий право подписания договора аренды лицом, которое не является руководителем организации.

При этом физическому лицу, дополнительно к представленному выше списку, могут потребоваться:

  • разрешение супруга или супруги на передачу имущества в аренду или же справка о том, что данный объект недвижимости не является совместно нажитой собственностью;
  • разрешение органа опеки и попечительства на использование имущества, которое является собственностью лица, находящегося в возрасте менее 14 лет или являющегося недееспособным;
  • разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетнему, находящемуся в возрасте от 14 до 18 лет, или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом;
  • документ, подтверждающий право лица на подписание договора (если он был подписан представителем физического лица).

Вся документация должна быть представлена в оригинале и копиях. При этом заявитель должен на копиях сделать надпись – «С оригиналом сверено», а также указать свои инициалы (ФИО) и поставить подпись.

Сведения и официальные бумаги, необходимые для официального регистрирования договора аренды жилого помещения

Согласно нормам ст. 674 ГК РФ, лицо предоставляющее недвижимость в арендное пользование обязан выполнить официальное оформление арендного договора в государственном органе, если его срок составляет больше 12 месяцев. Обязанности по регистрации соглашений аренды закреплены настоящим Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997.

По предписаниям федерального закона участники сделки по аренде жилого помещения обязаны произвести регистрацию в течение одного месяца после его подписания.

Перечень документов для государственной регистрации договора аренды:

  • документ, удостоверяющий личность участников сделки,
  • заявление,
  • 2 экземпляра настоящего арендного договора со всеми приложениями и подписями,
  • свидетельство о том, что арендодатель является собственником, если он третье лицо, то необходима доверенность на проведение данной операции.

После приема документов оформление происходит в течение пяти дней исключая выходные. Арендные отношения расторгаются раньше указанного срока, то нужно обязательно представить документы, подтверждающие данное событие.

Если договор расторгается одной из сторон, то организация, которая регистрировала сделку, берет на себя обязанности уведомить вторую сторону в течение одного рабочего дня.

Важно! Согласно налоговому кодексу Российской Федерации арендодатель, получающий от сдачи своего жилого помещения денежные средства, обязан предоставлять заполненную декларацию в налоговую службу по месту прописки и уплачивать НДФЛ.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector