Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое общее имущество мкд

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме?

Когда человек приобретает жилплощадь в МКД, вместе с правом собственности (ПС) на жилье он получает долю в праве на общее имущество в доме. Правовой статус, содержание и использование общего имущества регулируется главой 6 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Из анализа норм указанной главы можно определить, что общедомовое имущество в многоквартирном доме – это вещи и имущественные права,

  • которыми по долям владеют все собственники квартир/помещений в МКД, а не отдельный владелец;
  • которые находятся за рамками личных помещений и не являются их частями;
  • обслуживают больше одного помещения в МКД.

СПРАВКА: В отличие от традиционных способов возникновения ПС, известных гражданскому законодательству (для недвижимости – государственная регистрация, для движимых вещей – договоры, создания и др.), доля в ПС на общедомовое имущество возникает у приобретателя квартиры в МКД автоматически и не требует совершения каких-либо юридически значимых действий: регистрации, оформления свидетельств или договоров и т. п.

Как определить размер доли?

Ответ на вопрос об определении доли в ПС на общедомовое имущество содержится в ст. 37 ЖК РФ. Размер доли пропорционален площади квартиры, которая принадлежит конкретному владельцу. Например, если площадь всех помещений в МКД равна 7000 м², площадь жилья равна 60 м², то размер доли будет равен:

60 м² × 100 % / 7000 м² = 0,86 %

Зачем собственнику владеть информацией о размере своей доли? Чтобы знать, какое количество голосов он будет иметь на общем собрании (судьба общего имущества решается путем голосования на общем собрании жильцов).

СПРАВКА: ТСЖ или управляющая компания должны вести реестр собственников квартир. В него включаются сведения о размере долей каждого владельца помещений в МКД. Потому, чтобы не напрягаться с расчетами, можно обратиться за нужными сведениями в ТСЖ/УК.

Распоряжаться (продать, сдать в аренду) долей в ПС на общедомовое имущество отдельно от распоряжения правом на квартиру нельзя.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

Читать еще:  Где публикуются сведения о банкротстве

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30_300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

  • лестничные клетки;
  • чердачные и подвальные помещения;
  • коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

  • землю;
  • инженерные коммуникации;
  • тепловые станции и т. п.

Как можно использовать имущество?

Понятно, что продать свою 1% долю в общедомовом имуществе, или как-то физически ее выделить, собственник не сможет. Но, сдача пустующих помещений, отдача фасада дома под рекламу возможна, а решение об этом принимается только на общем собрании совладельцев дома.

Куда будет деваться доход с такой коммерческой деятельности? Деньги могут равномерно, согласно долям, выплачиваться собственникам, также они перечисляются на счет ТСЖ или УК, но расходуются тоже по усмотрению совладельцев. Например, они могут решить, что выручка пойдет в счет взносов капитального ремонта, или на оплату услуг по содержанию дома, установку новых окон-дверей, улучшение какой-то другой технической части дома. ТСЖ или УК, в свою очередь, должна расходовать средства точно так, как это будет решено на общем собрании совладельцев и предоставить им потом финансовую отчетность.

Кто может распоряжаться

По ст. 36 ЖК именно собственники квартир представлены владельцами остального имущества дома, поэтому у них имеется право распоряжаться им. Например, они на общем собрании могут принять решение о том, чтобы отдать нежилой объект в пользование какому-либо предпринимателю, который будет заниматься коммерческой деятельностью. Но при выборе способа использования помещений учитывается, что это никаким образом не должно нарушать права или интересны жильцов или иных лиц.

Все решения, которые касаются использования, содержания или управления имуществом, решаются только на общих собраниях. Здесь же определяется, на какие цели будут направляться средства, получаемые в качестве арендной платы.

Исключением является ситуация, когда изменяется состояние имущества для создания оптимальных условий для инвалидов. Такое оборудование монтируется без предварительного получения разрешения от всех собственников. Но при этом по ст. 36 ЖК не допускается для этих целей пользоваться средствами жильцов.

На собраниях перед принятием решения проводится голосование, причем количество голосов зависит от площади квартиры каждого участника, поэтому, чем больше квартир находится в собственности одного человека, тем больше у него имеется влияния относительно решения важных вопросов.

Что такое общедомовое имущество

В состав общего имущества многоквартирного дома входят связующие элементы дома — стены, мусоропроводы, лестницы и так далее. Исключение составляют лишь квартиры собственников.

Проанализируем, что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома:

  1. Участок земли, на котором стоит дом, а также расположены детские площадки, скверы, парковки.
  2. Несущие элементы дома, которые могут находиться как в МКД, так и за его пределами, но при этом относятся к общедомовой собственности.
  3. Любые помещения в здании для его обслуживания. Это могут быть комнаты для уборки инвентаря, помещения консьержки, подвалы.
  4. Лифтовое оборудование, почтовые ящики, батареи.
  5. Ограждающие конструкции — заборы, ворота и шлагбаумы.
  6. Инженерные составляющие — бойлерные и котельные.

Статус балкона и лоджии

В статье 36 ЖК РФ ничего не сказано о том, являются ли балконы или лоджии общедомовым или индивидуальным объектом. Действительно, это вопрос неоднозначный, ведь при пристальном разбирательстве можно понять, что эти части квартиры имеют признаки как общего, так и частного владения. Поэтому давайте разберёмся, входит ли балкон в состав общего имущества многоквартирного дома.

К общедомовому имуществу относятся:

  • балконная плита;
  • внешние стены дома;
  • наружное ограждение.

К индивидуальной собственности:

  • окна;
  • двери;
  • козырьки и навесы;
  • остекление.

Детальное изучение разных категорий

Получив представление, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, важно тщательно изучить разные объекты, чтобы определить специфику их эксплуатации. Начиная с фундамента, несущих элементов, крыши, легко понять их значение в конструкции всего здания. От того, насколько надежны такие объекты, зависит безопасность и благополучие каждого жильца. Поэтому они требуют очень тщательного ухода и контроля.

Читать еще:  Как ездить без прав после лишения хитрости

Однако не всем жильцам понятно, какие именно плиты входят в состав общего имущества, а какие могут считаться их собственностью. Очень популярный вопрос, который возникает у горожан: является ли балкон их личным местом для отдыха или не стоит его благоустраивать, так как им могут пользоваться все жители дома совместно. Ответ будет простым: все внутреннее пространство жилого помещения предназначено для личного пользования. Так что можно и нужно его облагораживать. А вот балконная плита перекрытия является общим имуществом, поэтому она требует бережного обращения.

В помещения общего пользования входит множество объектов. К этому перечню непременно относят:

  • подъезд;
  • вестибюль;
  • лестницу и лестничные площадки;
  • лифт и лифтовую шахту (если он есть в МКД);
  • проходы и эвакуационные пути;
  • колясочные;
  • чердаки, технические этажи.

Некоторые из этих зон используются непосредственно жильцами. Другие они зачастую даже не посещают в течение многих лет проживания в МКД. Но если помещения им лично не нужны, это не значит, что нет потребности в их обслуживании. Как правило, на их территории проведены инженерные коммуникации либо оборудование, которое требует поддержания в рабочем состоянии. И это осуществляется за счет всех жильцов.

Любые коммуникации и оборудование, которое не находится непосредственно в квартире, включают в состав общего имущества многоквартирного дома. Это электрические, телефонные, сигнализационные сети. Что входит в эту категорию? Безусловно, вентиляционные устройства и канализация, газопровод и водопровод.

Если говорить о земельном участке, то объектами совместного использования будут являться скамейки и беседки, зелень на его территории. Правда, документально он не всегда числится за жильцами. Это свойственно для новостроев, которые уже внесены в кадастр вместе с землей, а жителям зданий более ранних лет строительства приходится добиваться оформления документации в соответствии с современными нормами и стандартами.

Отличие от частной постройки

Формулировка видов жилых помещений дана в статье 16 Жилищного кодекса РФ.

В частности жилым домом признается отдельное здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений.

Но следует отличать частное домовладение, рассчитанное на проживание одной семьи, и многоквартирное строение, где имеются не только квартиры, но и помещения общего пользования.

Среди отличий частной постройки от многоквартирной можно выделить следующие:

  1. Наличие одного собственника (или долевых собственников). Сам частный дом и земельный участок, на котором он расположен, считается неделимым объектом. Права на него могут быть единоличными или принадлежать нескольким собственникам с указанием конкретной доли каждого.
  2. Частный дом на одну семью – это по сути одна квартира с отдельным входом и несколькими комнатами. Многоквартирные дома могут иметь один или несколько выходов (подъездов), они состоят из жилых и общих помещений.
  3. Только частный дом может быть возведен на земельном участке под ИЖС. Многоквартирный дом строить на нём нельзя.
  4. За состояние и обслуживание частной постройки отвечает его владелец. В МКД эта ответственность возложена на управляющую компанию, которая не только обязана в установленные сроки проводить определенные работы, но и вправе взимать за них ежемесячную плату по тарифу.
  5. Ключевым же отличием можно назвать наличие в МКД общего имущества, которым являются:
  • лестницы и лестничные площадки;
  • коридоры;
  • лифты;
  • крыши и подвалы;
  • общедомовые коммуникации;
  • участок земли под домом и придомовая территория и т.д.

Бремя по их содержанию должны нести все собственники квартир в МКД.

Кто может распоряжаться общедомовой собственностью?

Общедомовые территории, оборудование и другое имущество имеет значение общей долевой собственности и не носит статус самостоятельного юридического объекта.

«Поэтому по факту распоряжаться каждый отдельный житель многоквартирного дома им не может. Это связано прежде всего с тем, что невозможно выделить долю отдельного жильца в общей долевой собственности», говорит Марина Светлицкая.

Субъект долевой собственности в данном случае имеет ограничительный характер полномочий. При сделке с жилыми помещениями, которые находятся в конкретном многоквартирном доме, право на общую долевую собственность возникает автоматически, одновременно с правом на жилье. Во время сделки право на квартиру переходит совместно с правом на территорию и объекты, относящиеся к многоквартирному дому.

Читать еще:  Переноска пострадавшего на носилках

Выделить свою долю из общедомовой собственности субъект не может, этот вопрос регулируется Жилищным кодексом РФ, четвертым пунктом статьи №37. Также невозможно осуществить отчуждение доли от общего имущества.

Что касается возможности распоряжаться общим имуществом, то каждый отдельно взятый собственник может делать это исключительно в рамках, установленных Жилищным кодексом, а также гражданским законодательством.

Так, согласно Гражданскому кодексу, все вопросы, связанные с владением, пользованием и прочими действиями, регулируются на общем основании и по согласию всех сторон собственников жилых помещений в доме. В случае спорных моментов такие вопросы решаются через суд.

Порядок пользования общими территориями и объектами должен быть оформлен отдельным документом по итогам собрания собственников и принятого общего решения. На это указывает Жилищное законодательство. То же самое касается и доходов, которые могут быть получены вследствие использования общедомового имущества.

Содержание общих территорий дома — это большой список работ, которые проводятся в течение года. Составляется он, исходя из правил содержания жилья и нужд дома, на которые указали жильцы. Исполнять этот «список дел» предстоит управляющей компании. В этой статье мы расскажем о том, какие работы должны выполняться и что можно требовать от представителей УК дополнительно.

Что такое общедомовые территории?

Если упростить, то к общедомовым территориям относится все пространства многоэтажки за пределами вашей квартиры. Сюда относятся чердаки, подвалы, цоколи, земля под вашим домом и территория детской площадки с клумбами и зелеными насаждениями. В этой же группе конструкция дома, все инженерные коммуникации: водостоки, электрические сети, водопровод и канализация. К общедомовому имуществу также относится система пожаротушения и видеонаблюдения, если она имеется в доме.

Полезная информация: общее имущество дома — это не только траты на его содержание. Фасады дома тоже общее имущество, поэтому за размещение рекламы на них жильцы могут получать деньги на нужды дома.

Какие работы входят в содержание общедомового имущества

Чтобы узнать за что конкретно вы платите, загляните в квитанцию, которую присылает управляющая компания. работы, которые вы обнаружите там, входят в список, который был установлен в договоре с управляющей компанией и который она обязаны выполнять. Как правило к ним относится:

— поддержание исправного состояние всех сетей и инженерных конструкций;

-уборка помещений общего пользования (подъездов, лифтов, двора, общих балконов и лестниц);

— освещение во дворе и в подъезде;

-обеспечение всех норм безопасности в доме;

-поддержание комфортной температуры внутри дома.

Это основные виды работ, без которых обеспечить нормальное содержание дома невозможно. Полный список, который занимает не одну страницу, есть в ст.154 Жилищного кодекса РФ. Периодически этот список дополняется.

Несмотря на то, что список обширный, некоторые работы могут вносить жильцы. Для этого собирается общее собрание жильцов, на которое приглашают представителей УК. Вопрос о дополнительном виде работ выносят на голосование. если он одобрен протокол собрания подписывают жильцы и представители УК. Если какой — то подписи нет, то протокол недействителен и работы в список обязательных к исполнению не внесут.

Какие конкретно работы относятся к текущему ремонту?

Строка текущий ремонт — это также содержание многоквартирного дома. К нему относятся:

— плановое обслуживание всех инженерных сетей, подготовка к отопительному сезону, поддержание их исправности;

— ремонт разных элементов здания: ремонт фасадов, ликвидация трещин, восстановление козырьков и сливов, латочный ремонт крыши, замена окон и дверей в подъездах;

-замена лампочек и выключателей в подъезде;

— ремонт фрагментов дорожного покрытия в входных групп;

-косметический ремонт подъездов.

Существуют сезонные работы, которые редко выделяются в отдельную строку в квитанции. Это чистка крыш от снега и наледи, уборка территорий в теплый и холодный период, отделочные работы на фасадах дома и крышах, укрепление водостоков. В летний период — покраска детского оборудования, обработка деревьев и деревянных конструкций, санитарная обработка участков ( покосы травы и обработка от вредителей).

Раздувать список бесконечно нельзя. Любое согласование работ с УК будет зависеть от тарифа, который опять же устанавливает УК по согласования с собственниками.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector