Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендатор усн компенсирует коммунальные арендодателю расходы

Доходы арендодателя на УСН при получении коммуналки

Арендатор несет расходы по содержанию, переданного ему помещения, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

  • Коммунальные платежи в сумме арендной платы:
    • фиксированная сумма в арендном договоре.
  • Коммунальные платежи отдельно от арендной платы:
    • отдельная сумма в арендном договоре,
    • отдельный договор.
  • Приобретение коммунальных услуг для арендатора:
    • посреднический договор,
    • условие об агентировании в арендном договоре.

Несколько слов об аренде

Подавляющее большинство наших отечественных компаний не считают целесообразным или не имеют как таковой возможности купить помещение для своего офиса. Во-первых, это удовольствие обошлось бы им совсем не дешево, во-вторых, кто знает, как в дальнейшем сложится работа. Может быть, через год-два придется закрываться или сменить вид деятельности, а помещение в собственности может стать некоторой «обузой» для их владельцев. Более того, некоторые директора из числа наших клиентов рассказали о том, каким неустойчивым может быть рынок нежилого фонда в России. В частности, цены на недвижимость формируются из множества факторов, в числе которых не только «внутренние убранства», но также и местоположение в городе, уровень развития близлежащей инфраструктуры, наличие или отсутствие транспортной развязки плюс еще много других внешних факторов. Скажем, если поблизости от «дорогущего» бизнес-центра стали возводить жилой дом, то это неизбежно приведет к шуму от работы строительной техники. До тех пор, пока ремонт не закончится, цены на недвижимость могут оставаться сравнительно низкими, но как только стройка закончится – цены вновь могут подскочить. Конечно, если есть финансы и талант, то на этой разнице в ценах можно неплохо заработать, однако большинство компаний имеют совершенно другой профиль деятельности и им просто не до этого. Следовательно, будь у директора желание выкупить целый этаж здания или его полностью, то неизвестно, насколько выгодно он его продаст в будущем, когда такая необходимость возникнет. Собственно, поэтому аренда является максимально удобным вариантом пользования недвижимостью – минимум долгосрочных обязательств и рисков. Также можно будет съехать в другое место, если того потребуют обстоятельства.

Какой КВР и КОСГУ применить?

При применении бюджетной классификации учреждения госсектора руководствуются Указаниями, утв. Приказом Минфина России от 01.07.2013 № 65н (далее — Указания № 65н).

В Указаниях № 65н прямо не поименовано, на какой КВР относить расходы по условным арендным платежам. Однако, согласно разъяснениям специалистов Минфина России расходы по условным арендным платежам необходимо отражать по виду расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг» (смотрите, к примеру, Письмо Минфина России от 17.03.2016 № 02-05-10/14786, п. 2.7 Письма Минфина России от 10.08.2017 № 02-05-11/52212).

Относительно применения КОСГУ отметим следующее. Пунктом 3 раздела V Указаний № 65н прямо предусмотрено отнесение возмещаемых арендодателю (ссудодателю) коммунальных расходов на подстатью 223 «Коммунальные услуги» КОСГУ.

Однако, на вопрос, к какому КОСГУ отнести суммы возмещаемых арендодателю (ссудодателю) налогов (налога на имущество, земельного налога и т. д.), Указания № 65н ответ не дают.

Поскольку возмещаемые суммы налогов уплачиваются в качестве компенсации арендодателю (ссудодателю), а не в бюджет, то они не могут быть отнесены на подстатью 291″Налоги, пошлины и сборы» КОСГУ. Кроме того, Таблицей соответствия видов расходов классификации расходов бюджетов и статей (подстатей) КОСГУ (далее – Таблица соответствия) взаимоувязки вида расходов 244 с подстатьей 291 КОСГУ также не предусмотрено (приложение 5 Указаний № 65н).

Следовательно, расходы на возмещение учреждением арендодателю (ссудодателю) суммы налогов могут быть отнесены на подстатью КОСГУ 296 «Иные расходы» КОСГУ, как иные расходы, не отнесенные к статьям 210 — 270 и подстатьям 291 – 295. Взаимоувязка вида расходов 244 с подстатьей 296 КОСГУ Таблицей соответствия предусмотрена.

Таким образом, возмещение условных арендных платежей арендатором (ссудополучателем) осуществляется по виду расходов 244 и подстатьям КОСГУ:

  • 223 — в части компенсации коммунальных расходов;
  • 296 — в части компенсации налогов (налога на имущество, земельного налога, транспортного налога и т.д.)

Упрощённая система налогообложения

Индивидуальный предприниматель, решивший применять упрощённую систему налогообложения, вправе выбрать, каким способом он будет рассчитывать налоги от полученного дохода. Налоговым кодексом РФ определено два вида налогообложения для «упрощенцев»:

  • доходы, с процентной ставкой равной 6%;
  • доходы без расходов, с процентной ставкой 15%.

Применяя УСН с налогообложением «Доходы», все средства, поступившие на счёт предпринимателя, считаются его доходом, с которого в бюджет перечисляются налоги в размере 6% от всей полученной суммы.

Упрощёнщик, с налогообложением «Доходы минус расходы», заплатит налог, состоящий из доходов за арендную плату минус расходы на содержание имущества и умноженный на 15%.

Арендодатель или арендатор должны нести расходы по платежам за коммунальные услуги, электричество, газ, вывоз мусора и другие. Чаще всего эти платежи заложены в арендную плату. Кто будет оплачивать расходы, оговаривается заключённым договором аренды. Если оплату будет производить арендодатель, то всю сумму платежей можно будет вычесть из полученного дохода как понесённые затраты.Дата поступления дохода при УСН считается тот день, когда деньги фактически поступили на расчётный счёт в банке или в кассу предпринимателя

ИП, на УСН, освобождён от следующих налогов:

  • на доходы физических лиц;
  • на добавленную стоимость;
  • на имущество.
Читать еще:  Принять квартиру после сдачи

Освобождение от налога на имущество допускается только в отношении имущества, которое участвует в процессе предпринимательской деятельности.

Вместе с тем индивидуальный предприниматель платит фиксированные взносы в ПФ РФ за себя, а при наличии наёмных работников – все страховые платежи во внебюджетные фонды, начисленные на фонд зарплаты работников.

Арендодатель — обычное физлицо

Самостоятельная уплата. В этом случае предприятие-арендатор заключает прямые договоры с предприятиями — поставщиками коммунальных и других услуг.

С точки зрения «человеческого» налогообложения, для арендатора — это самый простой вариант. НДФЛ, ВС и ЕСВ здесь не будет, поскольку доход у физлица-арендодателя не возникает. Все расчеты идут напрямую от предприятия-арендатора к предприятию-поставщику.

В составе арендной платы. В этом случае вы коммуналку прячете в общей сумме арендной платы: в договоре аренды сразу устанавливаете такой размер арендной платы, которой покроет расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг. При этом порядок и периодичность (хоть каждый месяц) пересмотра суммы арендной платы можно зафиксировать в самом договоре аренды.

При таком варианте развития событий арендатор по сути будет иметь дело только с одним видом дохода физлица-арендодателя — с арендной платой. С него нужно будет удержать НДФЛ по ставке 18 % (п. 167.1 НКУ, п.п. 170.1.4 НКУ) и ВС по ставке 1,5 % и отразить в Налоговом расчете по форме № 1ДФ (признак дохода для разд. I формы № 1ДФ — «106»).

Напомним: налог нужно перечислить в соответствующий бюджет по местонахождению налогового агента (письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 14.01.2019 г. № 107/ІПК/26-15-13-06-12, 103.07 БЗ).

Отдельный платеж. С «коммунальной» компенсации отдельным платежом необходимо будет удержать НДФЛ по ставке 18 % как с дохода в виде дополнительного блага (п.п. «г» п.п. 164.2.17 НКУ). Также здесь будет ВС (ставка — 1,5 %).

В Налоговом расчете по форме № 1ДФ такой доход нужно будет отразить отдельно от арендной платы с признаком дохода «126».

Интересный момент. Поскольку вы коммунальный доход начисляете/выплачиваете в денежной форме, то на руки арендатор получит сумму за вычетом НДФЛ и ВС. Натуральный НДФЛ-коэффициент тут не применяется.

С суммы компенсации коммунальных платежей ЕСВ взимать не нужно (ст. 7 Закона № 2464*), так как такие выплаты производятся не в рамках трудовых отношений и не являются вознаграждением за выполненные физлицом работы (услуги) по гражданско-правовому договору (арендодатель не предоставляет арендатору коммунальные услуги). Подтверждают сказанное налоговики в 301.03 БЗ.

НДФЛ с выплат в виде арендной платы, включающей оплату коммунальных платежей

Для такой часто встречающейся разновидности расчетов с арендодателем — физ. лицом Минфином РФ выпущено отдельное разъяснительное письмо от 15.03.2017 № 03-04-05/1528. В данном письме говорится, что коммунальные платежи в составе полученной арендной платы физ. лица (не ИП) не уменьшают НДФЛ. Логику рассуждений смотрите в письме.

Арендная плата, полученная физ.лицом (не ИП), включающая оплату коммунальных платежей рассматривается как доход в целом и является объектом обложения НДФЛ (письмо Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/1528)

Согласно договору аренды, арендодатель — физическое лицо получает доход в виде выплат по арендной плате, а в силу положений гл. 23 НК РФ несет обязательства перед государством по уплате НДФЛ в бюджет как налогоплательщик. Однако уплачивать налог в бюджет государства самостоятельно физическое лицо не будет из-за наличия налогового агента по уплате НДФЛ в лице организации. Обычно этот налог удерживает и перечисляет организация. В нашем случае НДФЛ должен перечислить арендатор – предприятие.

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

В договор отдельной строкой

В объявлениях о сдаче жилья, когда пишут об оплате, то упоминают аренду и коммуналку. Вас может устроить сумма, но не исключено, что уже первый счет, полученный вами в арендованной квартире, вызовет панику.

Нередко собственники жилья замалчивают этот вопрос и перекладывают на плечи арендатора все расходы ЖКХ. А прибавка к аренде может быть весьма ощутимой, особенно если в квартире зарегистрировано несколько человек.

Чтобы вам не пришлось платить, к примеру, взносы за капитальный ремонт дома, подробно распишите все статьи коммунальных расходов в договоре аренды. Какие из них будет оплачивать владелец, а какие арендатор.

Выявление допустимого порядка определения переменной части арендной платы

Законодательство напрямую не регулирует вопросы, связанные с определением переменной части арендной платы, включающей в себя расходы на энергоснабжение объектов аренды.

По этой причине мы полагаем, что стороны договора аренды вправе согласовать любой комфортный для себя формат определения переменной части арендной платы (включающей в т.ч. и расходы на энергоснабжение объектов аренды), а также ее размер.

Такая гипотеза подтверждается эпизодической судебной практикой.

(См., например, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу № А28-869/2014, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 № 07АП-9262/2017 по делу № А45-3163/2017)

Также следует учитывать, что практика признает допустимыми условия договора, закрепляющие различные способы расчета переменной части арендной платы.

Допустимыми, например, признаются следующие форматы расчета переменной части арендной платы:

А) расчет исходя из объемов потребленных ресурсов и цен (тарифов) поставщиков ресурсов;

Читать еще:  Применение последствий расторжения договора

(См. например, решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 02.02.2016 по делу № А38-4351/2015, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2016 по делу № А12-54865/2015, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 № 19АП-4649/2019 по делу № А48-384/2018, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2010 по делу № А56-29024/2010)

Б) расчет исходя из стоимости, превышающей стоимость объемов потребленных ресурсов и цен (тарифов) поставщиков ресурсов;

(См. например, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.06.2013 по делу № А43-170/2013)

В) расчет исходя из объема потребленного коммунального ресурса и цены, определенной Арендодателем самостоятельно (например, приказом его генерального директора);

(См. например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 № 15АП-11989/2016 по делу № А53-5506/2016)

Г) расчет исходя из размера расходов Арендодателя (подтвержденных калькуляцией Арендодателя) на выработку энергоресурсов на собственных энергоисточниках.

(См. например, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2019 по делу № А07-35564/2018, решения арбитражного суда Курской области от 29.12.2009 по делу № А35-5551/2009, от 25.12.2009 по делам №№ А35-5550/2009, А35-5549/2009, А35-5548/2009, А35-5547/2009)

Таким образом, практика подтверждает допустимость согласования сторонами различных вариантов определения переменной части арендной платы.

Почему встал вопрос о начислении НДФЛ и страховых взносов при аренде жилья работника?

По мнению Минфина РФ, когда фирма арендует жилье для своего сотрудника на длительный срок, у самого работника появляется натуральный доход в виде экономии его денежных средств (т.е. несовершенного расхода на оплату аренды жилья).

Таким образом, ссылаясь на п. 1 ст. 210 НК РФ и п. 2 ст. 211 НК РФ, оплата аренды жилья, в которой проживает иногородний сотрудник, приравнивается к оплате коммунальных услуг физического лица. Работодатель, который является налоговым агентом по отношению к работнику, обязан включить сумму оплаты аренды жилья в налогооблагаемую базу при расчете НДФЛ.

При таком подходе обязанность удерживать НДФЛ с дохода возникает за работодателем и в случае предоставления жилья сотрудникам, и в случае возмещения им расходов на проживание (компенсационные выплаты по фактической сумме аренды квартиры или в пределах установленных лимитов в организации).

С другой стороны, ст. 169 ТК РФ обязывает обеспечить работника при смене места жительства по просьбе работодателя обеспечить работнику все необходимые условия, в том числе, оплату арендованного жилья. При этом, согласно п. 3 ст. 217 НК РФ, компенсационные выплаты налогооблагаемыми быть в данном случае не могут.

Если же рассматривать ситуацию с точки зрения работодателя, то организация оплачивает аренду жилья сотрудника, в котором заинтересована, т.к. он не смог бы выполнять свои функции, находясь в другом месте, а значит, целевое назначение этих выплат – обеспечение деятельности самой организации, а не работника, поэтому удерживать НДФЛ с сумм предполагаемого дохода неправомерно.

Из-за того что подход у Минфина РФ неоднозначный, решения в судебной практике также неоднородны, на текущий момент есть несколько способов отражать в бухгалтерском и налоговом учетах суммы аренды жилья для сотрудников.

Если вы нашли квартиру самостоятельно, первый платёж будет включать в себя две суммы:

  1. стоимость первого месяца проживания;
  2. страховой депозит, чаще всего равный стоимости ещё одного месяца.

Если вы обращались к риелтору, добавляется третья статья расходов:
• риелторская комиссия.

Тут мы подробно рассказывали как искать квартиру в Москве на что обращать внимание в объявлениях, а тут как снять квартиру без посредников, очень познавательный материал получился, а главное всегда актуальный. Вообще про аренду квартир у нас есть специальный раздел, загляните потом еще и в него.

Когда передавать деньги?

Торопиться ни к чему. Проверьте все документы, внимательно осмотрите квартиру, зафиксируйте любые дефекты в акте приёма-передачи квартиры и подпишите договор найма. Платить можно только после этого.

Владелец требует задатка, якобы за бронь? Лучше не рисковать! Где гарантия, что он не канет в воду с вашими деньгами?

Кто платит риелтору и сколько?

Владельцы элитной недвижимости обычно оплачивают работу риелтора сами, потому что им сложнее найти жильцов. В среднем ценовом сегменте платят как раз жильцы. Иногда жилец и собственник обращаются к разным специалистам – в этом случае каждый рассчитывается со своим.

Если риелтор у вас один на двоих, уточните у собственника, платил ли он комиссию. Ушлый посредник может взять деньги и с вас, и с владельца!

Гонорар риелтора зависит от стоимости аренды и востребованности квартиры. В среднем комиссия составляет 50 % месячного платежа, но может доходить и до 100.

Можно ли обойтись без договора с риелтором?

Можно, но не нужно. В элитном сегменте договор заключают всегда. В среднем этой формальностью часто пренебрегают – просто платят, когда работа выполнена. Это не очень-то дальновидно.

Что, если вы заплатите за аренду, заселитесь в квартиру, а через месяц собственник заставит вас съехать из-за своей прихоти? Придётся начинать всё заново и опять платить риелтору. Другое дело – если есть договор, который в такой ситуации обязует риелтора бесплатно найти вам другую квартиру.

Без договора вы сильно рискуете. Если вам не предлагают заключить его – настаивайте.

Зачем нужен страховой депозит?

Многие думают, что это платёж за последний месяц проживания. Истинный смысл страхового депозита (иначе говоря, залога) отражён в названии: это страховка квартиры и всего, что в ней оставит хозяин. Когда вы будете съезжать, из этой суммы вычтут стоимость испорченного имущества.

Страховой депозит часто по взаимному согласию разбивают на две части. Предложите это хозяину, если вам сложно выложить нужную сумму за один раз.

Не забывайте об износе имущества с течением времени. С годами обои могут потускнеть, краска – облупиться, диван – стать скрипучим. Вы не виноваты и не сможете предотвратить естественные процессы, даже будучи идеальным жильцом!

Читать еще:  На что живут фельдшеры скорой помощи

Вы отвечаете только за те повреждения, которых могли избежать: разбитое стекло, сломанную мебель, винные пятна на обивке дивана.

Что, если ущерб превысит сумму депозита?

Как правило, залог рассчитан лишь на незначительный ущерб. Если жилец спалил, затопил и изуродовал квартиру, собственник вправе требовать исправления дефектов или оплаты ремонта. При этом не имеет значения, на какой срок подписан договор и является ли хозяин добросовестным налогоплательщиком.

Ущерб и его стоимость фиксируются в документе, который дают вам на подпись. В случае отказа собственник может попросить ещё раз, уже через письмо с уведомлением, а затем подписать документ в одностороннем порядке. После того, как размер убытков установит независимый оценщик, их могут взыскать через суд.

В наших реалиях это маловероятно, особенно если хозяин уклоняется от налогов. Ему самому придётся раскошелиться, если этот факт выйдет наружу.

Как говорится на сайте департаменты Москвы налоги платить нужно

Вот про налоги которые нужно платить с доходов от недвижимости у нас тоже есть большой раздел и несколько полезных статей от экспертов, почитайте их тоже. Например «Cдаю квартиру плачу налоги«, или «Как сдавать квартиру и не платить налог с аренды?» эти две статьи в последнее время самые популярные на сайте.

Такого сценария стоит опасаться только в крайнем случае – когда ущерб измеряется сотнями тысяч или миллионами (например, после пожара).

Более распространённая ситуация – поломка бытовой техники.

Обычно жильцы ремонтируют её на свои деньги, если сами виноваты. В остальных случаях платит хозяин.

Если вы сдаёте квартиру, позаботьтесь о страховке

Тогда вы точно получите полную компенсацию даже в случае пожара или потопа. Страховка может покрывать только ущерб, причинённый жильцами, или принимать в расчёт ещё и соседей. Стоит она от 2500 рублей – смотря какие опции вы выберете. Не такая уж большая плата за спокойный сон.

Кто отвечает за коммуналку?

В большинстве случаев жилец оплачивает:

  • электричество и воду по счётчикам;
  • интернет;
  • кабельное телевидение;
  • телефон.

Хозяин оплачивает по единой квитанции отопление, капитальный ремонт и прочие услуги – в том числе воду, если на неё не установлены счётчики.

Как правило, владелец снимает показания со счётчиков, приходя за деньгами, или просит присылать ему данные. Кто-то вносит платежи сам, а кто-то предоставляет жильцам доступ к личному кабинету, чтобы они платили без его участия. Договаривайтесь так, чтобы всем было удобно.

Как платить после первого раза?

Есть два варианта: платить хозяину лично, или с карты на карту. В первом случае придётся ежемесячно встречаться с хозяином и вписывать платежи в специальную ведомость. Обычно такой вариант предпочитают владельцы, которые уклоняются от налогов.

Им спокойнее, когда платежи фиксируются только в ведомости. Жильцу гораздо удобнее переводить деньги: можно не обналичивать крупные суммы и даже включить автоматические платежи. Но это устроит хозяина лишь в том случае, если он исправно платит налоги.

Иначе ему грозят неприятности: по правилам банков и Федеральному закону No 115 ежемесячные переводы одной и той же суммы могут признать подозрительными.

Какая именно сумма может привести к блокировке – нигде не сказано. Очевидно, что опасность возрастает вместе с количеством денег. Кстати, комментарий о назначении платежа тут не поможет.

Платёжную ведомость необходимо заполнять в любом случае. Даже при безналичном расчёте желательно регулярно встречаться и проставлять подписи в таблице.

Вывод для арендатора квартиры

С деньгами перестраховаться невозможно. Обязательно всё проверяйте и уточняйте, а уж потом расставайтесь со своими кровными. Фиксируйте в письменном виде все платежи, все претензии, состояние квартиры до и после вас. Отношения с собственником должны быть максимально честными и открытыми – тогда любые проблемы решаемы.

Отчетность налогового агента по НДС

Организации, которые не являются плательщиками НДС, а подают отчетность в качестве налогового агента, заполняют в декларации лишь разделы 2 и 9. В следующей таблице мы привели данные, которые необходимо указать в разделе 2:

Строка Раздела 2Что указываетсяПримечание
020, 030Данные арендодателя
040Код бюджетной классификацииДействующий код КБК
050ОКТМО налогового агентаУказывается ОКТМО не арендодателя, а арендатора!
060Сумма НДС, подлежащая уплате
070Код операцииДля налоговых агентов — 06
080, 090, 100Не заполняется, ставится прочерк

В разделе 9 декларации по НДС налоговый агент должен указать данные из Книги продаж. Обратите внимание, что строка 001 заполняется лишь в случае, если подается не первичная, а уточненная декларация.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector