Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка дома что проверять

Подводные камни при покупке дома. На что обратить внимание? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Покупка загородного частного дома — это очень важное решение и поэтому отношение к этому событию должно быть предельно серьезным. Для неопытного покупателя здесь есть множество «подводных камней», к которым следует отнестись самым внимательным образом. Их можно разделить на связанные с месторасположением и техническим состоянием здания и юридическим оформлением в частную собственность самого здания и участка земли, на котором оно построено.

Документы, которые помогут избежать ошибок при покупке дома

Перечень документов при покупке частного дома зависит от типа недвижимости и от её истории (например, дом был построен, куплен или подарен). В первую очередь следует убедиться в наличии всех необходимых бумаг, а затем убедиться в их подлинности. Основной перечень документов, которые помогут Вам не ошибиться при покупке недвижимости с участком:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и свидетельство о праве собственности на дом;
  • В договоре купли-продажи должны быть прописаны и дом, и земля. Если у Вас в договоре прописано что-то одно, то соответственно, должно быть два договора купли-продажи на дом и на участок;
  • В идеале на каждую постройку (гараж, баня и т. д.) должен быть отдельный договор купли-продажи, но это правило редко кто соблюдает. По закону баня и гараж являются отдельным объектом недвижимости и на них должны быть отдельные свидетельства и выписки, соответственно, каждому из них должны быть присвоены кадастровые номера. Если отдельных договоров нет, то они должны быть включены в общий договор купли-продажи;
  • Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
  • Кадастровый паспорт постройки и приусадебного участка;
  • Технический паспорт домовладения;
  • Домовая книга или справка формы №9 из жилищной компании, где указаны все, кто прописан или зарегистрирован по данному адресу;
  • Договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и квитанции об оплате за использование коммуникаций.

Кому нужна проверка земельных участков

Кому нужна проверка земельных участков перед покупкой – предпринимателю (юридическому лицу) и физическому лицу. Предприниматель планирует инвестировать денежные средства в покупку земельного участка для ведения коммерческой деятельности. Перед заключением сделки проводится осмотр, в ходе которого удается определить – можно реализовать задуманные планы или нет.

Физическое лицо может купить участок для ведения хозяйства в личных целях, для возведения жилого объекта, дачного дома. Покупается участок частным лицом и под огород, сад.

На что обратить внимание при осмотре земельного участка перед покупкой

При осмотре земной поверхности с фиксирующей границей нужно акцентировать внимание на такие нюансы:

  1. Документы. Убедитесь, что субъект имеет полный пакет документов. Это дает основания утверждать, что субъект собственник, сделка пройдет в рамках закона. Предъявленные документы должны соответствовать тем, что представлены на ресурсе Росреестра.
  2. Соответствие информации. Данные в бумагах и реальное состояние объекта должны соответствовать. Например, в справках будет прописано, что земля подходят для строительства жилого дома, а на самом деле она подходит только для подсобного хозяйства (в этом случае построить дом на такой земле запрещено законом).
  3. Информация. Площадь, прописанная в бумагах, должна отвечать той, что есть в действительности.

Частные лица могут осуществить проверку через кадастр, воспользовавшись онлайн сервисами. Можно осуществить проверку земельного участка через Росреестр, запросив у них выписку.

Все документы нужные для проверки земели, вы можете заказать на официальном сайте: https://rosreestor.com/

Важно! Акцентируйте внимание на месторасположении земли, территория не должна входить в особую зону.

Под особой зоной нужно понимать:

  1. Трубопроводы, проходящие через магистраль.
  2. Водохранилища, относящиеся к объекту охраны.
  3. Участки газоснабжения.

Приобретаемый участок не должен находиться под каким-либо обременением.

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. «К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус» Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать».

Читать еще:  Как долго делают допуск к гостайне

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. «Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.».

Правильное составление договора купле-продажи дома

Чтобы у продавца и покупателя были гарантии при продаже дома, данный процесс оформляют договором о купли-продаже. Только такой документ может быть официальным подтверждением процесса передачи прав собственности покупателю и уплаты ним за недвижимость соответственной суммы. Чтобы данный договор составить юридически правильно, необходимо учесть следующие нюансы:

  • Данный договор стороны обязаны подписать на всех страницах.
  • Общая сумма к уплате покупателем указывается в прописном и числовом формате.
  • В документе детально описываются нюансы проведения сделки (способ оплаты, валюта, в которой будет проводиться денежная операция, последствия несвоевременной уплаты обязанностей покупателя).
  • В договоре четко прописываются обязанности и права обеих сторон.
  • Необходимо указать информацию о том, когда предыдущие владельцы выселятся из дома и перечень всех вещей, которые перейду в собственность к новому владельцу вместе с домом.
  • Данный договор дублируют в 4-х экземплярах (по одному для продавца, Росреестра, МФЦ и покупателя).

Оценить, качественная ли постройка, может только профессионал. Можно воспользоваться услугами специальной компании, которая определит все характеристики конструкции, использованных материалов, скрытые трещины и другие дефекты. После такой проверки выдается экспертное заключение, которое можно использовать для торга с хозяевами.

Но предварительные выводы можно сделать и самостоятельно:

  • Осмотрите его весной. Лучше всего это делать в период, когда особенно активно тает снег, а у грунта повышенная влажность. Зимой можно проверить, насколько хорошо работает отопительная система, но не будет видно дефектов фундамента или крыши, наличие свалки во дворе или неухоженной территории.
  • При выборе жилища стоит отдать предпочтение тем постройкам, в которых раньше жили люди. Они более подготовлены к постоянному нахождению в нем жителей, серьезных нарушений отопления или водоснабжения не будет. Кроме того, когда кто-то строит «для себя», а не для продажи, то это может служить настоящей гарантией качества.
  • Не нужно надеяться, что бывший владелец честно расскажет о минусах. Его цель – как можно быстрее получить деньги за здание. Поэтому до истины придется доходить самостоятельно или с помощью специалистов. Можно поговорить с соседями – обычно они тоже знают, как строили дом. Это незаинтересованные люди, они могут рассказать много интересного, о чем хозяин не захочет упоминать. В том числе о пожарах, подтоплениях или ежегодных селях.
  • Советуем оценить и прилегающий участок. Проконтролируйте, чтобы на территории не было излишней влаги, а само жилье не закрывали соседние деревья или постройки в чужой собственности. Важно проверить, насколько удобны подъезды, нет ли рядом высоковольтных линий, вредных производств, свалок или захоронений радиоактивных отходов.
  • Все вопросы, которые возникают при осмотре, стоит записывать. При необходимости можно фотографировать сомнительные элементы. Затем все это достаточно показать специалисту, чтобы получить ответы.

Значительная часть обнаруженных изъянов легко устраняются, но требуют финансовых вложений. Это становится причиной для пересмотра конечной цены и образования скидки.

В заключении

Учитывая вышеперечисленные нюансы, вы без труда сможете купить дом или квартиру и впоследствии не пожалеть об этом. Последний совет, который хотелось бы дать – не торопитесь въезжать в новое жилище. Лучше сразу же наймите фирму для выполнения комплексного ремонта. Это займет еще несколько месяцев, зато попадете вы не в «филиал строительного ада», а в удобное жилье, подстроенное под ваши вкусы и потребности.

Документы

Это нужно сделать прежде всего. Часто мошенники используют поддельные завещания, паспорта и пр. Для проверки подлинности паспорта существует соответствующий сервис МВД. Но этот документ может быть недействительным и по некриминальным причинам — например, истек срок действия, порча, наличие записей, которых не должно быть. В этой ситуации нужно попросить продавца, чтобы он запросил разъяснения в территориальных органах МВД.

Читать еще:  Доверенность на регистрацию дома

Также следует изучить документы, на основании которых возникло право собственности продавца на квартиру (договор дарения, купли-продажи и пр.). До 2016 года документом, которым подтверждается государственная регистрация права собственности, являлось свидетельство о государственной регистрации права. После этого времени используется только выписка из ЕГРН.

Не стоит опираться исключительно на те документы, что предоставит продавец. Выписка из ЕГРН содержит много полезной информации, она поможет убедиться в актуальности прав собственности, ограничениях на них (при наличии), отсутствии запретов распоряжаться квартирой. Если продавец — не первый собственник квартиры, то будет полезно получить выписку из ЕГРН о переходе прав, так вы узнаете всю историю владения ей.

Оформлять такие выписки рекомендуется как можно ближе к сделке, поскольку предоставленные сведения будут актуальны на момент выдачи.

Что проверяется?

На основании каких документов собственник владеет домом и землей, даты переходов права собственности

Смысл этого этапа в том, чтобы произвести сверку правоустанавливающих документов собственника.

  • Свидетельство о государственной регистрации;
  • Договор купли-продажи, мены, дарения. Свидетельство о праве на наследство по завещанию, по закону. Брачный договор, решение суда и другие;
  • Технический паспорт;
  • Свидетельство о государственной регистрации земельного участка / договор аренды земельного участка / государственный акт.

Чтобы не допустить технических ошибок в документах новых собственников в документах проверяются:

  1. ФИО собственника;
  2. Даты регистрации договора и возникновения права собственности на объект;
  3. Визуально сверяется расположение объектов недвижимости в приложении к свидетельству о государственной регистрации прав на земельный участок с фактическим положением данных объектов;
  4. Визуально проверяется контур границ земельного участка. В случае необходимости проводится установление границ земельного участка.

Эти сведения сверяются с данными из базы Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). У агентств недвижимости есть доступ к этой базе и сделать выписку можно онлайн. При желании можно получить выписку самостоятельно. Для этого нужно заказать ее, обратившись в БТИ по месту нахождения объекта недвижимости. Для получения выписки нужно предоставить паспорт и предварительно оплатить ее.

Настоящие и бывшие собственники и проживающие

Из копии лицевого счета (далее – КЛС) можно узнать информацию о зарегистрированных лицах в данный момент. Информацию о тех, кто проживал в доме ранее, может узнать агентство недвижимости в рамках проверки юридической чистоты объекта недвижимости — с момента создания объекта недвижимости изучается его юридическая история — кто и когда был в нем зарегистрирован, куда выбыл до/после продажи.

Особое внимание уделяется следующим субъектам:

  • Несовершеннолетние;
  • Дети, которые остались без попечения родителей, выбывшие в дома специального типа для детей и подростков;
  • Выбывшие в места лишения свободы;
  • Военнообязанные, которые выбыли на срочную службу, и не вернувшиеся оттуда;
  • Выбывшие в другую страну для постоянного проживания;
  • Выбывшие по состоянию здоровья в психиатрические диспансеры.

Проверяется, были ли нарушены или не учтены их права. Если сделка будет признана недействительной, то может быть восстановлено их право владения и пользования объектом недвижимости.

Обременения, запреты и ограничения на продажу объекта

  • Ипотека;
  • Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета (п. 3 ст. 144 Жилищного Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 г.), льготное строительство (Указ Президента № 13 от 06.01.2012 г.);
  • Судебный спор по данному объекту. Запрет на отчуждение на основании решения суда;
  • Отметка о планируемом сносе;
  • Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут).

В зависимости от того, какое обременение будет найдено, вырабатывается план по его снятию либо целесообразности приобретения объекта покупателем.

Договор найма жилого помещения

Проверяется, есть ли помимо собственника лица, зарегистрированные по договору найма жилого помещения (далее — договор найма). Он может быть срочным или бессрочным.

Первый расторгается автоматически, когда срок его действия заканчивается. Объект недвижимости можно продать во время его действия, но договор найма будет действовать до даты, указанной в нем. У бессрочного договора есть своя специфика. Наниматель на момент продажи может не проживать в доме, но позднее может вселиться на основании нерасторгнутого договора найма.

Стоит учитывать, что по договору найма могут быть зарегистрированы лица по постоянному месту жительства, или как ранее это называли — прописаны. С истечением договора найма такие лица автоматически не выбываю из лицевого счета дома, их необходимо зарегистрировать по новому адресу по постоянному месту жительства. В случае отказа таких лиц сделать это добровольно, потребуется подать исковое заявление в суд с просьбой снять с регистрации этих лиц.

Зарегистрированные субъекты хозяйствования

Если по адресу недвижимости, которую вы хотите приобрести, зарегистрирован какой-либо субъект хозяйствования, то коммунальные платежи рассчитываются по иным тарифам. При наличии унитарного предприятия (УП) или ИП действуют тарифы выше, чем предусмотренные для физических лиц.

Читать еще:  Типовой рамочный договор

Что же делать? УП или ИП перед сделкой должны быть перерегистрированы по новому месту.

«Сособственники» объекта недвижимости

Помимо титульного лица — собственника, указанного в документах, у объекта недвижимости может быть и собственник с невыделенной долей. Например, муж или жена.

Для продажи недвижимости лицами, которые находятся или находились в браке, нужно письменное согласие супруга или супруги.

Наследство

Один из самых сложных этапов проверки. Без должной подготовки разобраться в нюансах законодательства очень сложно.

Начать стоит с определения круга наследников. Сложность на этом этапе состоит в том, что не всегда собственник готов делиться историей своей семьи. Со слов собственника можно получить не совсем достоверную информацию. Это чревато тем, что после сделки может появится потенциальный наследник, который мог претендовать на часть проданной собственности. У агентств недвижимости есть необходимые инструменты, знания и опыт, чтобы детально разобраться в вопросе переходов прав собственности. Основная задача этого этапа – оградить нового собственника от судебных тяжб с наследниками.

Дееспособность продавца недвижимости

По запросу риэлторской организации можно получить информацию о дееспособности продавца. Есть утвержденный перечень организаций и регламент проверки продавца. Получение справок – важный этап на пути к подготовке сделки.

Освобождение объекта недвижимости: юридически и фактически

Специалисты агентства контролируют процесс снятие с регистрации всех граждан, зарегистрированных в доме. И принимают участие в процессе передачи и освобождения объекта недвижимости. Стороны подписывают акт приемки-передачи.
Особенно пристально контролируется перерегистрация несовершеннолетних детей.

Границы земельного участка

При проверке домов и коттеджей визуально сверяются границы земельного участка. То есть визуально определяется, соответствует месторасположение забора фактической границе земельного участка, или возможен выход за его границы. Важно понимать, что за соответствие фактическому состоянию технической документации, а также документации, подтверждающей границы участка, агентство недвижимости ответственности не несет. Эти документы изготавливаются государственными органами, и на них опирается в своей работе агентство. Поэтому мы рекомендуем всем покупателям перед покупкой дома заказать установление границ земельного участка через землеустроительную службу.

Коммунальные платежи

Сверка фактических и оплаченных показаний счетчиков учета горячей и холодной воды, электричества, газа и прочих услуг.

Проверяются не только оплата, но и фактическое заключение договоров с соответствующими обслуживающими службами на оказание услуг: Энергосбыт, Водоканал, Мингаз и т.д.

Если нет своей скважины, то с Водоканалом должен быть договор как на подачу, так и на водоотведение. С этим моментом часто бывают проблемы.

Сделка проходит только тогда, когда все эти вопросы решены

При совершении сделок с недвижимостью, как правило, покупатель является более уязвимой стороной. Если сделка проходила без помощи агентства недвижимости и у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то он не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей. То есть малейшая ошибка может привести к признанию сделки недействительной (Глава 9 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

На сделки, которые проходили без агентств недвижимости, не распространяется действие страховки. В результате можно потерять не только приобретенный объект недвижимости, но и денежных средств, потраченные на его покупку. Впереди долгие судебные разбирательства с непредсказуемым результатом. «Белгосстрах», где обязательно страхуют свою ответственность все агентства недвижимости, разделяет данную позицию.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.

ОСМОТР КРОВЛИ

Как устроена кровля и в каком она состоянии, можно оценить, забравшись на чердак. Здесь стоит смотреть на состояние кровельного покрытия и стропильной системы — брусьев и досок. Это самое важное, а мелочи можно подремонтировать постепенно.

Если нарушено кровельное покрытие, например, не хватает нескольких шиферин или черепиц, есть вероятность, что потолочное перекрытие уже начало гнить. Изнутри помещения тоже следует осмотреть потолок: в местах, где есть течь, будут ржавые пятна.

3. Проверьте историю вашего участка

Один из способов — написать в поисковой системе кадастровый номер участка, добавив потом слово «прокуратура», «иск».

Аккуратно просмотрите все результаты поиска.

Еще способ — закажите выписку из Росреестра по данному участку, а лучше две: выписку о текущем состоянии участка и выписку о переходе прав на участок.

В них вы увидите, как переходило право собственности на данный участок, проверьте бывших собственников участка на юридическую чистоту.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector