Doberman-sv.ru

Дом и Быт
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни сделок с недостроем

Незавершенное строительство. Проблемы и их решение

На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью.

Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки. Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сделку официально в Росреестре.

Критерии выбора участка

При выборе надела обычно ориентируются на несколько факторов, от которых будет зависеть как комфортность проживания, так и объемы затрат на обустройство. У каждого свои критерии оценки, зависящие не только от личных предпочтений, но и от жизненных обстоятельств. Кто-то зависим от дорог – добираться на работу лучше по хорошей трассе и не за сотни километров, другим нужна инфраструктура в шаговой доступности – садики/школы, поликлиники и магазины. А кто-то не нуждается ни в первом, ни во втором, но мечтает об уединении и тишине. Однако последнее редкость, так как позволить себе подобное «отшельничество» могут семьи, чьим источником дохода не является профессиональная деятельность, связанная с ежедневным посещением, и в которых нет дошкольников и школьников, а также домочадцев, нуждающихся в постоянном внимании медиков.

В большинстве же случаев требования к участку включают и инфраструктуру, и коммуникации, хотя бы минимальные. Но тогда и цена вопроса соответствующая.

На стоимость участка в первую очередь влияет приближенность к городу или его непосредственное расположение в черте города. Тут вступает в силу правило: чем ближе – тем дороже. Если у вас нет своего автомобиля, участок не должен быть сильно отдален от магазинов, супермаркетов, школы, детского сада, больницы, аптеки или хотя бы остановки. К участку должны быть подведены или доступны к подведению коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, по возможности газоснабжение и канализация. К минимальным коммуникациям можно отнести электроснабжение. Если нет возможности подключить электроснабжение, то приобретение участка нецелесообразно.

Что касается сезонности покупок такого рода, то зависимость следующая.

Покупку участка лучше запланировать на весну – именно в это время года можно ясно понять, как обстоят дела по водоотведению талых вод с участка, его возможному подтоплению и максимальному уровню грунтовых вод. Ранней весной отлично видны все недостатки местности, а также состояние дорог.

К зимним же сделкам двоякое отношение – с одной стороны на рынке затишье, можно сэкономить, а до весны подготовиться к началу строительства, с другой, под толщей снега сложно реально оценить рельеф и другие нюансы. Состояние дорог тоже будет под вопросом – вроде бы понятно, насколько их засыпает, и как часто чистят, если чистят вообще, но что они собой будут представлять в межсезонье тайна за семью печатями.

Не редкость случаи, когда к газовой трубе, проходящей в непосредственной близости с участком, подключиться не получится из-за нехватки давления. А стоимость земли как раз ввиду наличия этой трубы может быть завышена.

Чтобы окончательно убедиться в правильности выбора стоит «пробить» участок на сайте муниципалитета – посмотрев генеральный план развития территорий можно убедиться не только в отсутствии разного рода ограничений на строительство, но и в том, что по соседству не появится завод, свалка, либо аэропорт, а по участку не потянут автобан. Также информацию об участке можно найти в публичных кадастровых картах, а в визуальной оценке местности поспособствуют спутниковые карты.

Но зачастую на участке, удовлетворяющем всем требованиям, может быть «довесок» в виде дома или недостроя и перед потенциальными покупателями встает вопрос – а стоит ли связываться?

Обязательные условия купли-продажи недвижимости

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

  • условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
  • условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
  • условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
  • условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Читать еще:  Солидарная ответственность залогодателя

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

  • государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
  • продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
  • при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Теперь о «подводных камнях». Дело в том, что право собственности на новосозданное недвижимое имущество, в том числе на жилой дом, возникает с момента окончания строительства. Закон предусматривает принятие нового жилья в эксплуатацию, а также его государственную регистрацию. И эти требования придется выполнить вам.

До завершения возведения объекта продавец считается собственником стройматериалов. Это значит, что пока дом не достроен и не принят в эксплуатацию, доказать, что он ваш и построен законно, будет непросто.

Следует помнить, что здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведенной для этой цели, без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

Кроме того, за эксплуатацию не принятого госкомиссией объекта м придется выложить штраф. А тому же незаконное строение по решению суда может быть снесено, причем за ваш же счет.

Варианты оформления сделки

Существует несколько вариантов приобретения жилья в новостройке. Мы постараемся подробно осветить все нюансы таких сделок, чтобы у потенциальных покупателей отпали все вопросы.

Долевое строительство

Такая технология строительства заключается в следующем: застройщик возводит дом на средства будущих жильцов. Преимущества этого варианта в том, что стоимость квадратных метров получается на 30-40% ниже. При этом с готовностью ввода здания в эксплуатацию повышается и стоимость квартир. Поэтому выгодно вкладываться на начальном этапе строительства.

Но при явной выгоде, возрастает и риск остаться без денег и жилья, ведь застройщик не даёт никаких гарантий. Чтобы стать участником долевого строительства, нужно знать, что у компании должно быть право собственности на землю и разрешение на возведение многоэтажного здания. Без этих документов любая застройка проводится незаконно.

Предварительная продажа

В этом случае между застройщиком и покупателем заключается предварительный договор-купли продажи пока ещё не существующей квартиры. Согласно российскому законодательству, такая сделка не считается противозаконной. Но и право собственности для покупателя тоже не предусмотрено. Такой договор не подлежит государственной регистрации.

Важно! При заключении предварительного договора, продавец не имеет права требовать с покупателя 100% предоплату!

По сути -это предварительный договор, подтверждающий серьёзность намерений сторон. Но при этом финансовые вопросы не рассматриваются. Однако многие фирмы, пользуясь незнанием покупателем правовых норм, требуют полную предоплату для подтверждения платёжеспособности клиента.

Квартира в рассрочку

На первичном рынке недвижимости рассрочка – это оптимальный вариант для покупателей, которые не хотят обременять себя банковским кредитом. В отличие от ипотеки, рассрочка не предусматривает высоких процентов.

Стоимость жилья разделяется на равные части и выплачивается покупателем в установленные договором сроки. Однако, при таком варианте покупки существуют подводные камни. Например:

  • последствия за просрочку платежей. Застройщик может выдвинуть такие условия, что рассрочка перестаёт быть выгодной;
  • рассрочка предусматривает подорожание жилья. Этот показатель не должен превышать 3%, иначе сделка перестаёт быть выгодной;
  • процедура передачи права собственности. Обратите внимание на этот пункт договора, иначе в будущем могут возникнуть неприятные вопросы.

Зачёт жилья

Эта процедура заключается в следующем: покупатель заключает с застройщиком договор на продажу своей квартиры, одновременно бронируя жильё в новостройке. При заключении договора, обычно вносится первоначальный взнос. После реализации жилья, покупатель отдаёт застройщику оставшуюся сумму.

В этой схеме есть свои неприятные нюансы: сделка проводится в строго определённые сроки (90-150 дней). Если застройщик не сможет продать квартиру покупателя, сделка аннулируется. Кроме того, цены на вторичное жильё и новостройки сильно разнятся, поэтому вырученных с продажи денег может не хватить.

Налог при оформлении сделки переуступки

Его уплата возлагается на продавца и составляет 13% от размера сделки для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Исчисление сбора осуществляется с суммы, представляющей разницу между доходами и расходами продавца, поэтому налог можно минимизировать, доказав наличие издержек на приобретение жилья по ДДУ. Например, если квартира покупалась у застройщика (на этапе котлована) за 5 млн. руб., а впоследствии была переуступлена за 6 миллионов, продавец платит налог с разницы в 1 млн. руб. На покупателя квартиры через ППТ – налоги не накладываются. Более того, расходы на покупку недвижимости можно использовать для получения налогового вычета по итогам года.

Читать еще:  Медицинское заключение о состоянии здоровья гражданина военкомат

Подводные камни новостроек

Приобретение жилья в строящихся объектах связано с самым большим количеством всевозможных рисков.

Здесь возможны различные варианты мошенничества:

  • недобросовестные застройщики продают одну квартиру сразу нескольким владельцам,
  • намеренно не заканчивают строительство и исчезают с деньгами несостоявшихся собственников,
  • затягивают строительство и оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, из-за финансовых проблем, которые могут возникнуть у застройщика возможно и ненамеренное замораживание строительства.

В любом случае, Вы можете понести массу неудобств:

  • от возможности вообще остаться без недвижимости, за которую заплатили немалые деньги,
  • до непредвиденных расходов, связанных с тем, что вам чуть дольше придется снимать квартиру, если застройщик затягивает со сдачей дома.

Чтобы избежать подобных проблем, следует очень внимательно подходить к выбору застройщика, проверять документы, изучать отзывы и жилые комплексы, которые уже сданы.

Кроме того, в случае возникновения каких-либо проблем, в судебном порядке Вы сможете отстоять свои права, что не всегда возможно, если Вам предлагают заключить предварительный договор или стать владельцем векселя.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Читать еще:  Новые правила регистрации автомобилей: что изменилось

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Дополнительные траты

Это – любимый заработок многих банков. Организации, ориентированные на получение большей прибыли, не стесняются назначать платежи за всё, что угодно:

  • рассмотрение обращения;
  • выдачу денежных средств;
  • обмен валюты;
  • перевод средств с одного счёта на другой;
  • выпуск карты банка.

Поэтому перед подачей заявки в конкретный банк стоит выяснить наличие скрытых комиссий и расходов.

Плата за услуги оценщика

Некоторые кредитные организации требуют, чтобы оценку жилплощади проводил конкретный оценщик. Такое положение лишает заёмщика возможность выбрать его самостоятельно и при этом стоимость процедуры не оспаривается – придётся заплатить такую же сумму, что была указана.

Оспаривать это сложно, проще согласиться с условиями. Ну а если будет выбран новый банк с более выгодными условиями, за процедуру придётся снова платить.

Страховка

В отношении имущества, купленного на заёмные средства и переданного банку под залог такой шаг вполне оправдан. Остальные виды страхования добровольны. Но некоторые банки устанавливают обязательность и дополнительного страхования:

  • жизни и здоровья заёмщика;
  • прав собственности на приобретаемое имущество;
  • риска неисполнения оговорённых в договоре условий.

При этом банковская организация приобретает выгоду в размере, достигающем 1,5% от всей суммы кредита – её приходится оплачивать клиенту. Но от навязываемых услуг можно отказаться на определённых условиях.

Дача из прошлого столетия

Если дача была построена до 1998 года, то надо быть особенно осторожным: сделка потребует проведения дополнительной правовой проверки. Дело в том, что реестр права на недвижимое имущество (ЕГРН) был создан только в 1998 году. Возникшие до его появления права государство признает, но перед заключением сделки нужно убедиться в отсутствии обременений на объекте в виде запретов или арестов. Соответственно, для этого право собственности должно быть зарегистрировано владельцем в ЕГРН.

Недостроенный дом.

Можно ли продать объект незавершенного строительства?

Неопытные очень часто спрашивают « Как продать недострой?» В чем отличие сделки от продажи целого частного дома? Выгодно ли покупать недостроенный дом? На современном недостроенных домов очень много и они неплохо продаются.

Риэлтор должен знать некоторые особенности продажи объектов незавершенного строительства. Рекомендую прочитать статью.» ФОТО Земля – это главный объект продажи всех видов недвижимости. Сначала надо узнать в каком статусе земельный участок под недостроенным домом.

Вариантов несколько: 1. Земля в собственности2. Земля в бессрочном пользовании3.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector