Doberman-sv.ru

Дом и Быт
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать жилье с материнским капиталом

Что нужно сделать чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Что нужно сделать чтобы продать квартиру купленную на материнский? По закону государственное пособие, выданное при рождении второго ребенка, можно потратить на покупку жилья. Время идет, дети растут, возникает ситуация, когда надо продать квартиру, купленную на материнский капитал, и приобрести более просторную.

Иногда требуется просто сменить район города или одному из родителей необходимо ехать в другой регион на работу. В этих случаях жилплощадь, возможно, не увеличится.

Но главное условие – интересы каждого ребенка не должны пострадать, дети имеют право получить в новом жилье часть, аналогичную той, которой они владели до этого.

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Продаем по правилам: чек-лист необходимых действий

Чтобы не столкнуться с проблемами, при продаже надо точно выполнять все требования законодательства. Мы подготовили шпаргалку действий, как продать квартиру с материнским капиталом.

1. Выделение долей

ПФР выдает маткапитал с условием, что в течение полугода после его получения все члены семьи выделят доли в совместной собственности. Сроки действительны, если покупается уже построенное жилье. В случае, когда оно находится в стадии строительства или выдан ипотечный кредит, полугодовой срок отсчитывается с момента получения свидетельства собственника либо погашения ипотеки.

Размеры долей не регламентируются законодательством. Но они должны быть выделены для каждого члена семьи. На практике обычно реализуется один из двух возможных вариантов: можно выделять равные части или разделить их пропорционально полученной сумме маткапитала. Если реализуется последний, надо учитывать, что по санитарным нормам на человека не может приходиться меньше 6 кв. м.

2. Поиск новой квартиры

Все сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних собственников, совершаются только с разрешения службы опеки. Оно не будет получено, если взамен продаваемого жилья младшие члены семьи не получат новое. Поэтому необходимо его подыскать. В идеальном варианте продажа и покупка совершаются одновременно или же проводится обмен. При выборе нового жилья нельзя ущемлять интересы несовершеннолетних, поэтому необходимо учесть несколько важных моментов.

  • Дети получат равные или большие части в стоимости недвижимости и в кв. метрах.
  • Кадастровая стоимость приобретаемой недвижимости выше, чем старой. Если нет, то в качестве компенсации размер детских долей увеличивают.
  • Покупаемая квартира должна быть комфортной и удобной не меньше, чем продаваемая. Условия проживания ребенка нельзя ухудшать. Это касается наличия отдельной комнаты, если она была, ее метража, комфортности и т.п.

Хорошо, если предполагается переезжать с окраины ближе к центру или из неблагополучного района в тот, где лучше развита инфраструктура. Служба попечительства с осторожностью относится к сделкам, потенциально нарушающим интересы ребенка. Например, количество собственников увеличится или предполагается привлечь ипотечные средства. Разрешение в таком случае получить намного сложнее или даже невозможно.

3. Согласование со службой опеки

Получить такое разрешение надо обязательно. Без него невозможна государственная регистрация заключаемой сделки. Даже если обманом удастся ее совершить, это признается мошенничеством со всеми вытекающими последствиями, поскольку по закону отчуждение собственности ребенка проводится только с согласия органов попечительства. После того как дети становятся совершеннолетними, такое разрешение не требуется.

Для получения согласования из опеки необходимо написать заявление, к которому прикладывается пакет документов. С их списком надо ознакомиться в отделе. Специалисты разъяснят, какие именно бумаги необходимы в каждом случае. Срок принятия решения составляет 15 дней.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Читать еще:  Что должен знать начальник пожарной части

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Оформление продажи недвижимости, приобретенной за семейный капитал

Если вы занимаетесь продажей недвижимости самостоятельно, после получения разрешения органов попечительства необходимо обратиться в Росреестр. В числе обязательных документов:

  • разрешение органов опеки;
  • копии и оригиналы удостоверений личности продавца (вас и членов вашей семьи) и покупателя;
  • подписанный обеими сторонами договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности на продаваемый объект;
  • кадастровый и технический паспорта жилого помещения;
  • выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и из лицевого счета.

Если объектом сделки выступает частный дом, к пакету документов следует присовокупить межевой план и право собственности на землю. В остальном процедура подготовки и оформления сделки такая же, как в случаях с квартирами.

Заключение

Продать квартиру, купленную за материнский капитал, можно — это не запрещено законом. Владельцу нужно получить разрешение от органов опеки и Пенсионного фонда, а также выделить детям части в новом жилье. Только тогда можно подписать договор купли-продажи и получить деньги, уплатив с них налог в казну.

Обе стороны сделки должны контролировать наличие разрешительных документов. Суды имеют право отменить сделку, проведенную без них и деньги, придется возвращать, также неся ответственность за махинации. Поэтому следует не только предусмотреть все варианты, но и проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить важных деталей.

Пошаговая инструкция

  1. Первым делом подайте заявление в Пенсионный фонд (лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг) и получите сертификат на материнский капитал.

Подготовьте все необходимые документы.

Выберете понравившееся жилье и сообщите продавцу, что собираетесь внести часть суммы через материнский капитал. Будьте готовы к тому, что не все этому обрадуются, поэтому может понадобиться время для того, чтобы найти подходящее жилье со сговорчивым хозяином.

Если продавец согласился, вы можете составить договор купли-продажи и внести в него пункт, что часть суммы будет внесена наличными, а часть — оплачена маткапиталом по сертификату (здесь нужно будет указать № документа).

Зарегистрируйте сделку в МФЦ.

  • Подайте в Пенсионный фонд заявление с просьбой перечислить деньги на счет продавца. Обычно они приходят в течение месяца.
  • Правила и условия покупки

    — Если мама покупает жилье на маткапитал, она должна оформить согласие на то, что она выделит ребенку долю в этой квартире, — поясняет Волков. — Законом четко не прописано, какой конкретно должна быть эта доля, так что теоретически она может быть хоть 1/10. Но обычно адекватные родители выделяют ребенку хорошую долю.

    Родители, которые заботятся о своих детях и тратят материнский капитал на покупку квартиры, условия, как правило, принимают. Увы, бывают и другие мамы и папы. Они «забывают» о доле малыша, и, когда он вырастает, может через суд потребовать восстановления справедливости.

    Документы

    Если вы хотите использовать материнский капитал на покупку квартиры, 2021 год отлично для этого подходит. Для приобретения квартиры нужны следующие документы:

      Паспорта участников сделки

    Свидетельства о рождении детей

    Свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть)

    Справка о регистрации людей в квартире

    Сертификат на материнский капитал

    Если сделка оформляется в ипотеку, то нужно приложить заявку на получение ипотечного кредита и согласие банка.

    Важно: если один из этапов покупки нового жилья — продажа старого, в котором ребенок имеет долю, нужно заручиться еще и согласием органов опеки и попечительства. В целом, для тех, кто хочет потратить материнский капитал на покупку квартиры, документы собрать будет несложно: этот минимальный пакет позволяет провести все необходимые операции с недвижимостью.

    Как составить договор

    Многие уверены, что самый простой, а главное, бесплатный способ — найти пример договора в интернете и просто скачать его. Но, если вы приняли решение использовать материнский капитал на покупку квартиры, договор лучше все-таки составлять с юристом.

    — В теории кажется, что «скачать из интернета» — это самый быстрый вариант, но на практике, я рекомендую обратиться к юристу, который за символическую сумму составит для вас договор с учетом индивидуальных особенностей, и проконтролирует законность всех пунктов. Иногда люди по неопытности не замечают подводных камней и могут заключить невыгодную для себя сделку, на которой потеряют много денег. Юрист же мгновенно все это видит.

    Читать еще:  Оформление дарственной на дом и землю документы

    Как продать квартиру с материнским капиталом?

    Улучшение жилищных условий – самый популярный способ использования материнского капитала. Большинство получателей гасят за счет семейной выплаты ипотеку, часть семей направляют маткапитал на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома.

    При использовании семейной выплаты родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире. Это условие осложняет дальнейшую продажу такого жилья.

    Продажа квартиры с материнским капиталом: в чем сложность?

    Когда семья покупает квартиру в ипотеку, она направляет материнский капитал в качестве первоначального взноса, на гашение части долга по ипотеке или оплату процентов по кредиту. Чаще всего банки разрешают использовать средства МСК только при условии, что родители-заемщики выделят детям доли в праве собственности на объект после полного погашения ипотеки. Причина тому — квартира выступает залогом по кредиту, а обременять детские доли сложно.

    Через некоторое время, когда дети подрастут, семья может задуматься о расширении жилплощади. Однако продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, заемщики не смогут. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям.

    В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал, поясняет заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

    Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

    Идеальная ситуация – когда покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца.

    Для начала узнайте, согласится ли ваш банк на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если это возможно, для продажи квартиры нужно выполнить следующие действия.

    1. Получить в банке разрешение на выделение долей.
    2. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).
    3. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.
    4. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.
    5. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).
    6. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.

    Описанный способ требует меньше времени, поэтому предпочтителен для покупателя.

    Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая.

    1. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.
    2. Снимают обременение с квартиры.
    3. Наделяют детей долями.
    4. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
    5. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.

    «При такой сделке мы предлагаем сторонам заключить предварительный договор. В нем прописываем, что за счет средств покупателя продавцы гасят остаток долга по ипотеке, после чего обязуются наделить детей долями в собственности, как того требует Пенсионный фонд, и продать квартиру покупателю. Также ему выдается расписка в получении денег, — объясняет Светлана Русанова. — Это максимальная подстраховка, какая может быть».

    Для покупателя такая сделка сопряжена с рисками, поскольку он отдает немалую сумму денег и ждет минимум полтора – два месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать его продавцы могут только низкой ценой. Сейчас выбор на рынке недвижимости достаточно большой, и покупатели находят более безопасные для себя варианты.

    По описанной выше схеме, отмечает эксперт, ипотечные квартиры с материнским капиталом продают редко. Большинство продавцов предпочитают более простой путь: продать, как обычный ипотечный объект, не выделяя доли детям. Однако такая сделка серьезно нарушает правила использования материнского капитала, поэтому впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

    Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки

    Если ипотека уже погашена, нужно:

    1. Наделить детей долями.
    2. Получить в отделе опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого продавцы подают в орган опеки два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.
    3. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).

    Почему при покупке квартиры нужно проверять, не вложен ли в нее материнский капитал?

    Даже если в документах на квартиру нет собственников-детей, перед ее покупкой обязательно надо убедиться, что ее владельцы не направляли средства материнского капитала на погашение ипотеки по ней. Использование материнского капитала сейчас не отражается в правоустанавливающих документах. С этим связан риск для покупателей.

    Читать еще:  Оформить дом по декларации в году

    Если собственники не выполнили свою обязанность при использовании материнского капитала и перед продажей не выделили доли детям, суд может признать сделку недействительной. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

    Напомним, в 2020 году Госдума рассмотрела в первом чтении закон, который предлагает делать в ЕГРН отметки о том, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Зарегистрировать сделку с такой квартирой можно будет, только если дети получили доли в собственности. Сейчас документ готовят ко второму чтению.

    Как узнать, был ли использован материнский капитал?

    Проверьте правоустанавливающие документы. Если продавец купил квартиру, а не приватизировал ее и не получил в наследство, узнайте, есть ли в семье дети. Материнский капитал получают семьи с двумя или более детьми, один из которых родился позже 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным позже 1 января 2020 года.

    Если семья имеет право на материнский капитал и внесла его как часть платы по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, это будет прописано в договоре. Но для квартиры, купленной в ипотеку, в договоре купли-продажи и ДДУ указывается только использование кредитных средств. Информация о том, что кредит гасили с помощью маткапитала, в нем не отражается. В этом случае можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о том, реализовано ли его право на материнскую выплату.

    «Более глубокую проверку проводит участвующий в сделке риелтор. Мы проверяем все квартиры уже на стадии задатка. Запрашиваем справку из банка, где сейчас есть действующая ипотека, о том, что на погашение ипотечного кредита не направляли средства маткапитала. Банки такие справки дают, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, юридическую чистоту проверяет нотариус. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за недостатка опыта. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки».

    Семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно прочитать здесь.

    Особенности продажи ипотечной квартиры

    Запрета на продажу жилья в ипотеке нет. Но есть обязательное условие — надо получить одобрение банка, выдавшего заём. При такой продаже возможны два сценария:

    1. Семья продаёт жильё за рыночную стоимость, из вырученных средств досрочно погашает остаток задолженности по кредиту.
    2. Обязательства по остатку ипотечной задолженности вместе с правом собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю.

    Более сложным представляется второй вариант. Придётся найти покупателя, который согласится на такое условие, а банк должен оценить его платёжеспособность и кредитную историю и на этом основании принять решение, одобряет ли сделку.

    Алгоритм действий

    Для того, чтобы продать долю в квартире с материнским капиталом, необходимо обратиться в государственное ведомство за разрешением.

    Для этого понадобится предоставить следующие бумаги:

    • паспорта родителей;
    • свидетельство о рождении несовершеннолетних;
    • правоустанавливающие документы на собственность;
    • договор купли-продажи новой недвижимости.

    Список документов может дополняться. Главное, что должны сделать родители, это подтвердить, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

    Если взрослые проигнорировали этот этап и не получили одобрение от органов опеки, то в дальнейшем сделка может быть оспорена.

    В подобной ситуации право собственности несовершеннолетнего в квартире или доме будет восстановлено.

    Договора, в которых одним из участников сделки является ребенок, в обязательном порядке должны быть заверены нотариусом.

    Какие документы потребуются для продажи квартиры с маткапиталом.

    Перед посещением должностного лица, необходимо подготовить следующие документы:

    1. удостоверения личности всех сторон, участвующих в сделке;
    2. правоустанавливающие документы на недвижимость;
    3. справка о составе семьи;
    4. предварительный договор купли-продажи;
    5. справка от органов опеки.

    Перечень может быть дополнен и другими документами. Так, ребенок старше 14 лет имеет право давать свое согласие на проведение сделки.

    После заключения договора купли-продажи необходимо обратиться в Росреестр. После это право собственности на недвижимость переходит новым владельцам.

    Заключение

    Продать квартиру, купленную за материнский капитал, можно — это не запрещено законом. Владельцу нужно получить разрешение от органов опеки и Пенсионного фонда, а также выделить детям части в новом жилье. Только тогда можно подписать договор купли-продажи и получить деньги, уплатив с них налог в казну.

    Обе стороны сделки должны контролировать наличие разрешительных документов. Суды имеют право отменить сделку, проведенную без них и деньги, придется возвращать, также неся ответственность за махинации. Поэтому следует не только предусмотреть все варианты, но и проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить важных деталей.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector