Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правильное оформление задатка при покупке недвижимости

Задаток при покупке: как правильно оформить и как не лишиться денег?

Это сладкое слово – задаток: как много продавцов обожает брать его у покупателей! Это значит, что клиент уже никуда не денется. А захочет сбежать – ради бога, задаток ведь остаётся. Но ладно продавцы – такое у них дело, брать деньги. А что насчёт покупателей? Почему так охотно предлагают сумму в качестве гарантии намерений? Объяснения этому нет. Вокруг задатков – очень много споров, порой доходит даже до рукоприкладства. Но ведь законодатель давным-давно урегулировал эту сферу и ввёл свои правила. Почему про них забывают? Или просто не знают? Объясним теорию и практику прямо сейчас.

Что такое задаток на покупку квартиры?

Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем и получаемый продавцом, как обеспечение того, что стороны договора сделки готовы выполнить его условия. Термин и порядок передачи средств задатка установлены статьей 380 Гражданского кодекса РФ.

Следует уточнить, что сумма задатка учитывается при совершении основной сделки по продаже квартиры, т.е. при заключении договора купли-продажи она фигурирует в его тексте и покупатель передает продавцу денежные средства за минусом ранее переданных.

Ориентировочная сумма задатка

Размер задатка при покупке квартиры правовыми нормами не закреплен, но общепринятые стандарты для аванса ─ 5% — 10% от стоимости квартиры. Более точная сумма задатка при покупке квартиры определяется конкретной выгодой, например, покупатель очень хочет сохранить за собой именно этот вариант. Продавец настаивает на повышении суммы задатка в случае, когда цена была завышена. В обеих ситуациях стороны ─ лица заинтересованные в обязательном заключении сделки.

Если клиент до конца не определился в своем выборе, он будет настаивать на минимальном задатке, параллельно подыскивая более удачные варианты, даже если ему не хотелось бы терять деньги.

Иногда и продавец настаивает на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это возможно в случае, если изначально для привлечения покупателей цена была занижена, а теперь продавец имеет возможность продать квартиру покупателю, предложившему более выгодные условия.

Аванс или задаток: что выгоднее

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Что будет, если не правильно оформить предоплату

Один случай из юридической практики наглядно покажет, как можно легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.

Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей предоплаты по соглашению задатка. Спустя неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.

Не торопитесь с предоплатой, если не знаете, как ее правильно передать. Фото: psifactor.info

Причиной для отказа стало несогласие супруги на покупку жилья. Собственник квартиры отказался возвращать задаток. На консультации юриста Виталий узнал, какие ошибки он совершил, оформляя соглашение о задатке.

Читать еще:  Пример соглашения о разделе имущества между супругами

Поскольку Виталий состоит в браке, то сперва он должен был получить согласие супруги на покупку квартиры. Еще она должна была подписать расписку о передаче задатка. Так как жена Виталия не одобрила покупку, ему пришлось отказаться от сделки.

По закону, если предварительный договор купли-продажи расторгается по вине покупателя, то задаток ему не возвращается, а остается у продавца как компенсация за утерянную выгоду.

Покупаем квартиру в зачет

Услуга «покупка квартиры в зачет» или, как ее еще называют, «трейд-ин» появилась на российском рынке новостроек около 10 лет назад. Согласно данным портала «Бюллетень недвижимости», в Петербурге таким образом приобретают жилье примерно 5% покупателей. В этой статье мы разбираем, чем хорош и чем плох трейд-ин и как им правильно пользоваться.

Дополнительные документы

Чтобы юридическая сила внесенного задатка не оспаривалась сторонами, к соглашению о задатке рекомендуется оформить два дополнительных документа. Первый – предварительное соглашение купли-продажи жилплощади, которое заключается до основного договора. Второй – расписка, удостоверяющая факт получения продавцом денег.

Предварительное соглашение о продаже жилья может включать такие сведения:

  1. Общая стоимость продаваемой квартиры.
  2. Сумма уплаченного задатка.
  3. Схема совершения расчетов по сделке.
  4. Перечень документов, необходимых для сделки. Нужно указать, что продавец должен их подготовить до наступления конкретной даты.
  5. Перечень имущества, оставляемого в реализуемом жилье. Это могут быть бытовая техника, предметы мебели.
  6. Конкретный срок передачи жилья приобретателю (предельная дата).
  7. На кого возлагаются затраты по оплате услуг нотариуса и оформления бумаг.
  8. Сведения о реализуемой недвижимости.

Расписка должна содержать такую информацию:

  1. Сведения обо всех участниках сделки (ФИО, адрес проживания/регистрации, данные паспорта).
  2. Констатация того факта, что деньги передаются продавцу в качестве задатка и не являются авансом.
  3. Конкретная сумма уплаченного задатка (прописью, цифрами).
  4. Подписи участников с надлежащей расшифровкой.

Оформление расписки о задатке за жилое помещение

Перед тем, как передать деньги в счет будущей покупке жилья, следует обратить внимание на следующее:

  • внимательно изучить подлинники документов, подтверждающих право собственности: это лицо должно совпадать с указанным в расписке (см. какие документы нужны для покупки квартиры);
  • попросить продавца предоставить справку обо всех зарегистрированных в квартире гражданах (см. выписка из домовой книги — как получить);
  • тщательно сверить планировку жилого помещения с планом БТИ на предмет самовольных изменений (см. перепланировка квартиры как узаконить и незаконная перепланировка);
  • ознакомиться со справкой из ЕГРП на предмет залога, ареста и т.д. Если такой справки нет, то получить ее можно в течение нескольких минут здесь (также читайте как узнать под арестом ли квартира);
  • также можно выяснить нет ли большого долга по коммунальным платежам (как узнать), поскольку для регистрации сделок сейчас не требуется справка о наличии долга, лучше выяснить это до выдачи задатка.

Покупателю мы бы не рекомендовали вносить слишком большой задаток (иногда продавцы настаивают на 30% и даже на 50% от стоимости квартиры). Понятно, что в такой ситуации больше рискует тот, кто передает деньги. В то же время, если продавец быстро соглашается на несоразмерно низкую, символическую сумму в качестве «предоплаты», стоит еще раз проверить чистоту предстоящей сделки: возможно, продажей занимается мошенник.

Читать еще:  Срок действия выписки из поквартирной карточки

Именно в случае покупки недвижимости многие заверяют любую расписку о задатке (и в письменной форме, и в напечатанном виде) у нотариуса. Абсолютным гарантом законности сделки такие действия не являются, но если продавец что-то скрывает или имеет преступные намерения, то от посещения нотариуса он откажется – это убережет вас от сомнительной покупки.

Как правильно оформить задаток?

Гражданским Кодексом установлено, что соглашение о задатке должно оформляться в письменном виде и содержать все обязательные пункты. Деньги передаются продавцу только после подписания договора о частичной предоплате обеими сторонами. Чтобы впоследствии избежать лишних споров и судебных разбирательств каждой из сторон необходимо знать:

  • правила заполнения договора задатка;
  • назначение расписки о получении денег и нюансы ее оформления.

Договор задатка

Договор задатка на квартиру заключается в двух экземплярах, на каждом из которых обязательно должны присутствовать подписи обеих сторон. Кроме того, форма письменного соглашения должна содержать следующие обязательные пункты:

  1. Именные данные всех собственников жилья.
  2. ФИО обеих сторон соглашения, их паспортные и регистрационные данные.
  3. Полная стоимость квартиры.
  4. Размер задатка в цифровой и прописной форме.
  5. Полные технические характеристики жилой площади и адрес ее местонахождения.
  6. Ответственность каждой стороны в отношении дальнейших действий с задатком. Будут ли денежные средства возвращены, и при каких условиях.

В унифицированной форме договора предусматривается отдельный пункт прочих важных условий для участников соглашения. В нем можно указать, например, кто будет оплачивать коммунальные платежи до момента покупки жилья, возможность сохранения телефонной линии или оставления покупателю ряда мебели или техники.

Но, при возникновении вопросов о грамотности оформления формы договора лучше обратиться за помощью к квалифицированным юристам, сделать это вы можете на нашем сайте.

Расписка о получении денег

После подписания письменного соглашения и передачи задаточных средств покупателю, последний должен предоставить другой стороне расписку о получении денег. Действительность документа, подтверждающего передачу задатка, напрямую зависит от его грамотного оформления.

Основные моменты, которые нужно учесть при заполнении расписки о получении денег:

  1. Полностью заполняется рукой продавца недвижимости. Если средства получает третье лицо по нотариально заверенной доверенности, то расписка пишется им. Напечатанный документ является действительным только при утверждении его отметкой нотариуса.
  2. Пишется в присутствии лица, получившего денежные средства.
  3. Должна отражать следующие сведения:
  • полные ФИО;
  • паспортные и регистрационные данные, включая дату рождения и пол;
  • размер полученной денежной суммы цифрами и прописью;
  • при наличии свидетелей, фиксируются их полные именные, паспортные и регистрационные сведения;
  • ссылка на подписанное письменное соглашение о задатке;
  • краткое описание объекта продажи (квартиры) и права собственности на него.
  1. Форму лучше заполнять на стандартном белом листе шариковой ручкой в условиях, позволяющих не искажать почерк.
  2. Подпись лица, получившего задаток должна соответствовать его паспортной подписи.

Договор (соглашение) задатка

Такой документ может называться договором или соглашением, его суть и юридическая ценность от этого не меняются. Однако, чтобы такое соглашение возымело юридическую силу, оно должно быть грамотно составлено. В первую очередь договор должен являться приложением к основному документу – договору купли-продажи и иметь все признаки соглашения о задатке:

  • соответствующее наименование документа;
  • полная персональная информация о сторонах соглашения;
  • полная информация об объекте продажи и его стоимости;
  • точную сумму внесенного задатка;
  • срок действия документа;
  • подписи сторон.

К составлению такого договора нужно подойти очень серьезно. Если опыта в составлении таких бумаг нет, лучшим решением во избежание проблем будет обращение к грамотному юристу.

Если документ не будет иметь достаточных признаков соглашения о залоге, он будет признан договором аванса. А это, в свою очередь, избавит продавца от соответствующих обязанностей по компенсации залога, если сделка не состоится.

Читать еще:  Цели создания и ведения егрн

Данный документ может быть составлен и подписан без нотариуса. Однако, на практике многие покупатели настаивают на таком заверении, пытаясь дополнительно себя подстраховать, что при покупке любой недвижимости является совсем нелишним.

Срок действия договора

При составлении данного документа необходимо правильно прописать сроки его действия. Это важно для обеих сторон. Так как если кто-либо из участников не уложится в срок, например, не успев оформить какие-то документы, к нему будут применены штрафные санкции в отношении задатка.

Для покупателя такой штраф выразится в потере всей предоплаченной суммы. Продавцу же придется компенсировать предоплату в двукратном размере. Чтобы избежать таких не выгодных для каждой из сторон последствий, участники обычно подстраховываются и указывают более длительный срок действия соглашения.

Например, если предполагается, что на сбор и подготовку всех необходимых для сделки документов уйдет две недели, в соглашении можно указать месячный срок действия документа. В любом случае договор будет действовать до момента полного завершения сделки и регистрации объекта в Росреестре.

Размер задатка

Точная сумма, которую покупатель должен внести в качестве задатка законом не оговаривается. Понятно, что размер задатка должен устраивать обе стороны. Продавец при этом не должен быть заинтересован предлагать объект продажи другим покупателям.

Размер предоплаты напрямую зависит от объекта продажи. Но на практике принято вносить продавцу не более двух процентов от его полной стоимости.

Договор при ипотеке

Составление такого соглашения в отношении жилья при ипотеке также возможно. Но при этом нужно учитывать один нюанс. Обязательным посредником между покупателем и продавцом в этом случае выступает банковская организация.

Какие-либо действия без ее участия в данном случае невозможны. Перед тем как заключать договор необходимо будет получить письменное согласие банка. Без этого соглашение не будет иметь законной силы, а сделка будет признана недействительной.

Можно ли вернуть задаток

Задаток возвращается по следующим правилам:

  • по соглашению сторон. Как правило, прописывается возврат без санкций и дополнительных взысканий, но стороны могут договориться на любых условиях, не противоречащих законодательству;
  • по одностороннему решению покупателя. В таком случае сумма остается у продавца в качестве компенсации;
  • по решению продавца. В этом случае можно взыскать с него плату в двойном размере.

Также стороны могут попытаться признать соглашение о задатке недействительным. При удовлетворении такого требования проводится реституция, то есть возврат к первоначальному положению. Задаток просто возвращается покупателю.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector