Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Земля сельскохозназначения — преимущественное право покупки

Можно ли купить землю сельхозназначения и как это сделать

Земли сельскохозяйственного назначения – территории, находящиеся за пределами населенных пунктов. Купить землю сельхозназначения могут граждане России у муниципалитета, предприятия или другого лица. Сделка проводится согласно нормам земельного и гражданского законодательства.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст. 77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность. Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

    Земельный кодекс РФ; Гражданский кодекс РФ; Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Процедура выкупа

Передача в собственность из аренды отличается от стандартной сделки купли-продажи. Процедура осуществляется по схеме:

  • заключение договора или доп. соглашения с указанием права последующего выкупа земли.
  • соблюдение всех условий арендного договора.
  • подписание акта о закрытии сделки (об отсутствии взаимных претензий).
  • подписание договора о передаче прав владения на участок на основании выкупа из аренды.
  • проведение государственной регистрации перехода права собственности.

Преимущественное право не возникнет, если арендатор нарушил режим пользования земли. Например, на участках сельхозназначения запрещено строить промышленные объекты или ИЖС. Если факт такого нарушения подтвердится, в покупке участка с преимуществом будет отказано.

Стоимость выкупа сельхоз земли не обязательно должна быть согласована на момент подписания договора аренды (она указывается в документе по желанию сторон). В тексте бланка должно присутствовать само условие о выкупе, а вопрос о цене может быть отложен для последующего согласования.

Что касается времени, когда можно провести выкуп арендованного земельного участка, то его лучше сразу оговорить, чтобы избежать конфликтных ситуаций. Срок для внесения выкупной цены должен соответствовать общим правилам статей 190-194 Гражданского кодекса, то есть определяться точными календарными датами или событиями (например, моментом перечисления оговоренной суммы).

Из аренды земельный участок может быть передан сразу нескольким собственникам. Но в этом случае возникает необходимость согласования зон, который будут переданы в доли каждому совладельцу. Такие моменты должно быть четко указано в договоре или доп. соглашении.

Бывают случаи, когда стороны не прийти к согласию относительно цены выкупа или нарушили порядок смены владельца (например, не провести процедуру оценки надела). Это может привести к принудительному изъятию надела у арендатора, аннулированию права преимущественного приобретения. В этом случае рекомендуется привлечь юристов для решения конфликта мирным путем, а затем и обратиться в суд.

Процесс получения отказа от права преимущественной покупки пошагово

Для того чтобы соблюсти все условия процедуры получения отказа, поступают следующим образом.

  1. Составляют заявление в свободной форме с указанием всех существенных условий, и подписывают его.
  2. Направляют заявление по почте в подразделение администрации, в ведении которого имущественные отношения (комитет, министерство). Отправление должно быть заказным письмом с уведомлением о получении. Если есть возможность, лично приносят заявление в администрацию. В этом случае потребуется второй экземпляр документа, на котором сотрудник муниципалитета должен поставить печать и указать номер входящей корреспонденции.

После получения отказа реализовывают свое намерение продать землю. Но в Договоре купли-продажи должны быть указаны те же условия сделки, что и в извещении. Если продавец решит изменить цену, он обязан будет получить другой отказ от права преимущественной покупки земли сельхозназначения.

Если государство намерено реализовать свое право и готово купить участок, но продавцу эта ситуация невыгодна, есть два варианта решения проблемы. Первый предусматривает продажу по частям. Для этого понадобится разделить участок на 2 или более части, и продавать их поочередно.

Вторая возможность заключается в оформлении дарственной. Но крайне важно тщательно продумать все условия сделки. В противном случае она может быть признана ничтожной.

Выкуп участка с имеющимися на нём строениями

Наделы, собственниками которых является государство или муниципалитет могут быть проданы собственнику построек. Если владельцев несколько, оформляется долевое владение. Размер доли на 1 человека = доли на строение. Иной порядок устанавливается в судебном порядке, либо по предварительному соглашению сторон. Об этом свидетельствует статья под номером №39.3 ЗК РФ.

Чтобы оформить землю, необходимо обратиться в уполномоченный орган и там написать соответствующее заявление, приложить сопроводительные документы. Это кадастровые свидетельства на дом и иные справки, выписки. После получения удовлетворительного решения, можно приступать к основной процедуре по выкупу участка вместе со всеми строениями.

Преимущественное право выкупа удобно тем, у кого есть льготы, а также гражданам, у которых уже есть надел. Он может находиться в арендном пользовании или в долевой собственности.

Читать еще:  Опытный адвокат по земельным вопросам

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

  • Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
  • Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
  • Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
  • Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
  • Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
  • Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Что делать, если после покупки земли выяснилось, что участок находится в лесном или водном фонде ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Собственники земельных участков, расположенных рядом с лесом или непосредственно на его территории частенько сталкиваются с проблемами, связанными с распоряжением и общим землепользованием. Например, невозможно поставить выделенную земельную территорию на учет. Также государственные органы могут вынести официальный отказ в проведении гражданско-правовых сделок, связанных с участком земли.

Сложно подать иск в суд, связанный с изъятием земельного участка из собственности. И это далеко не первый перечень проблем, с которыми сталкиваются граждане, обладающие спорными участками земли. Расскажем о том, какой выход можно найти из подобной сложной правовой ситуации.

Какие могут быть причины возникновения семейных споров.

В Российской Федерации есть так называемый двойной учет. Одни и те же земельные территории могут обладать разным типом предназначения. Например, земли лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов. Наиболее остро проблема с землями лесного фонда стоит в Новосибирской, Ленинградской, Красноярской, Иркутской области. Люди в данных территориях получившие землю много лет назад, даже еще при существовании Советского союза пытаются доказать свое право на пользование и распоряжение участками. Большинство граждан не могут оформить собственность либо сталкиваются с проблемами, связанными с регистрацией.

Причина проблем часто кроется в том, что не совпадают официальные сведения из Государственного реестра недвижимости и сделок с ним и данных из Лесного реестра Российской Федерации. Дело в том, что из-за этого органы лесхоза стали ставить участки земли на государственный учет. Именно по этой причине начали появляться расхождения в официальных документах. Гражданин мог попросту купить участок земли отнесенный под строительство своего дома, а потом обнаружить что он относится непосредственно к земельному фонду. В отдельных случаях люди столкнулись с требованием даже освободить участок и снести выстроенные постройки.

Можно ли решить территориальный спор связанный с землями лесного фонда в судебном порядке ?!

Обращаться приходится в суд и иски связаны с просьбой о признании права собственности на землю. По подобным категориям дел судебная практика носит достаточно противоречивый характер. Обычно в качестве истца выступает Росимущество и его представители требуют изъятия спорных участков у их владельцев. Само судебное разбирательство затягивается по причине дополнительных проверок сроков, явок, извещения, анализа формы документов. В результате этого выиграть судебное дело достаточно сложно и поэтому стоит обязательно заручиться поддержкой опытного юриста, хорошо разбирающегося в земельных правоотношениях. При рассмотрении гражданских дел судьи часто отдают предпочтение государственным организациям, ведь по закону земли лесного фонда считаются федеральной собственностью.

Что такое лесная амнистия и как она применяется к землям лесного фонда ?!

Отсутствие нормального регулирования земельных правоотношений привело к тому, что появился такой законопроект, как лесная амнистия. Он призван узаконить спорные границы земельных участков. Добросовестные собственники участков земли, расположенных в лесном фонде на основании лесной амнистии выведут свои земельные участки из лесных земель. Это поможет передвинуть границы и пользоваться в дальнейшем землей по закону без каких-либо проблем.

Читать еще:  Оформление строительства дачного дома

С прошлого года за лесной амнистией граждане могут обращаться как за государственной услугой. До 2019 года собственники участников земли могли обратиться с заявлением о применении лесной амнистии в территориальные органы лесного хозяйства Российской Федерации. Срок рассмотрения заявления от собственника составлял порядка полугода и это было крайне много. В законодательство РФ были внесены определенные изменения, и они стали так называемой государственной услугой «Приведение сведений государственного реестра недвижимости». На основании данного фактора собственник может обратиться с заявлением о лесной амнистии на специализированный интернет ресурс. В заявлении надо обозначить то, что собственник земельного участка обращается для того, чтобы устранить явные противоречия в сведения государственного реестра и установлением принадлежности земли к той или иной категории землепользования.

Какие документы могут быть нужны для лесной амнистии? Что может стать причиной отказа в ее проведении ?!

При обращении касательно проведения лесной амнистии надо подготовить не только заявление, но и предварительно собранный пакет документов. В него по закону включается следующая документация, такая как:

  • Копия паспорта гражданина РФ;
  • Нотариально заверенная доверенность если от имени собственника выступает его законный представитель;
  • Правоустанавливающие документы на объекты жилой недвижимости. Это может быть выписка из ЕГРН, свидетельство о вступлении в наследственные права, договор купли-продажи, дарения.

В приеме документов от заявителя может быть отказано в том случае, если им предоставлен не полный пакет всей необходимой документации. Также отказ выносится при явных ошибках, исправлениях, помарках в тексте заявления, фальсификации информации. Рассматривать заявление и пакет документов должны территориальные органы лесного хозяйства обращаться в которые заявитель должен по месту своего проживания. Например, в столице они представлены таким государственным органом, как Мособлкомлес. Срок рассмотрения документов и заявления в соответствии с установленными законодательными нормами составляет десять рабочих дней с момента регистрации заявления о регистрации права на лесную амнистию в соответствующем государственном органе. Результатом рассмотрения может выступать решение о том, что земельный участок приводится в соответствии со сведениями ЕГРН в порядок, и он не относится и не имеет пересечений с землями лесного фонда.

Как получить землю под фермерское хозяйство

Сегодня в России на государственном уровне поощряется развитие предпринимательской деятельности в различных областях сельского хозяйства. Если вы мечтаете стать фермером, то сейчас самое время обзавестись землей.

Основы законодательства

Правила получения земли регламентируются законом № 101-ФЗ и Земельным кодексом РФ. Согласно п. 1, ст. 77 ЗК РФ, участками для фермерской деятельности считаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предназначены именно для ведения сельскохозяйственных работ. Государство охотно идет на передачу этих участков в аренду или в собственность, если не планирует их использовать.

Варианты оформления земли:

  • аренда (с возможностью последующего выкупа);
  • прямая покупка.

Большинство фермеров предпочитает арендовать земли у государства по ряду причин:

  • это позволяет попробовать свои силы в сельском хозяйстве с меньшими затратами и рисками;
  • не у всех начинающих фермеров есть финансовая возможность сразу приобрести землю в собственность.

Наиболее востребованный срок аренды – 5 лет. Если за это время у контролирующих органов не появляется претензий к арендатору, он получает право приобрести участок в собственность.

Кто может претендовать на землю

В статье 10 закона № 101-ФЗ сказано, что земли для фермерских работ имеют право получить как отдельные граждане, так и юридические лица.

Физические лица, арендовавшие или купившие земельный участок под фермерское хозяйство, обязаны использовать его по назначению, но не имеют права реализовывать выращенную продукцию без предварительной регистрации ИП или КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства).

Требования к участку

Участки для ведения фермерской деятельности выделяются из земель сельскохозяйственного назначения. В эти территории могут входить не только плодородные почвы, но также водоемы, леса и прочее. Сельхозземли различаются в зависимости от отрасли, для которой используются:

  • для овощеводства;
  • для садоводства;
  • для растениеводства;
  • для цветоводства;
  • под виноградники и так далее.

Участок подбирается в соответствии с выбранным направлением.

Как выбрать участок

  • Обратиться в местные административные органы и запросить информацию о свободных землях в регионе (ведомство предоставит список из нескольких вариантов на выбор).
  • Искать землю самостоятельно (найти не фигурирующий на кадастровой карте участок, поставить его на учет и потом выкупить у государства на торгах – такой вариант реален для Дальнего Востока, но почти невозможен для центральной России).
  • Отслеживать проходящие торги по аренде/продаже участков (если будет найден подходящий вариант, останется только поучаствовать и дать самую высокую цену).

Процедура оформления заявки

  1. Направить заявку в местные административные органы.
  2. Предоставить полный перечень документов.
  3. Дождаться рассмотрения заявки. Результат сообщается будущему арендатору/собственнику лично, информация о передаче земель публикуется в местных СМИ.
  4. После размещения информации в СМИ уже можно оформлять договор аренды или купли-продажи.

После того как вы определитесь с выбором земельного участка, можно начинать оформление. Для этого необходимо предпринять следующие шаги.

Заявка на получение земельного участка

В заявлении указывается следующая информация:

  • место расположения земельного участка;
  • тип оформления (аренда или покупка);
  • если аренда, то на какой срок;
  • цель, которую преследует заявитель (выращивание сельхозпродукции на продажу, для собственного пользования и т. д.);
  • обоснование территории участка (указать объемы возможного производства);
  • документы, подтверждающие наличие КФХ или ИП (если имеются).

Стандартный срок рассмотрения заявки – 14 дней.

Следует учитывать, что в соответствии со ст. 4 закона №101-ФЗ, в каждом регионе определены свои максимальные размеры участков, которые могут быть переданы физическим или юридическим лицам. Рекомендуется заранее уточнить этот параметр.

Читать еще:  Покупка земельного участка — основные правила заключения сделки

Список необходимых документов для оформления договора

При подаче к заявке прилагаются следующие документы:

  • паспорт заявителя;
  • кадастровый паспорт земли;
  • выписка из ЕГРП;
  • план участка;
  • постановление административных органов;
  • квитанция об оплате стоимости покупки или аренды участка, а также госпошлины.

Рекомендуется предварительно сделать копии всех бумаг.

Торги и расходы

После получения заявки местная администрация обязана опубликовать сообщение о сдаче данной земли в аренду (или продаже) и пригласить всех заинтересованных лиц по участвовать в аукционе за данный участок. Если найдутся еще желающие, то стоимость земли в процессе торгов может возрасти. Если нет других претендентов на участок, то фактически торги проводятся, но закрываются сразу после начала и земля продается по минимальной ставке.

Как арендовать или купить землю без торгов

Самый простой способ: арендовать или выкупить у других частных/юридических лиц. ( но стоимость земли может быть выше)

В некоторых ситуациях можно стать владельцем или арендатором земли без участия в аукционах.

Купить землю без торгов могут:

  • лица, которые уже арендуют участок более 5 лет;
  • пользователи объектов, расположенных на данном участке;
  • граждане РФ, состоящие в организациях, комплексно осваивающих участки такого типа на некоммерческой основе;
  • владельцы недостроенных объектов, расположенных на участке.

Основания для отказа

В отдельных случаях администрация может отказать в праве получения земельного участка по следующим причинам:

  • размеры запрошенной территории превышают пределы, установленные государством;
  • предоставлены не все документы;
  • неправильно оформлена заявка.

При необходимости отказ можно обжаловать в суде.

Какие земли не продаются и не передаются в аренду:

  • земли заповедников, заказников и парков;
  • территория, закрытая по какой-либо причине;
  • местность, используемая силовыми или военными структурами.

Прежде чем приступать к оформлению заявки, нужно уточнить, не принадлежит ли участок кому-либо и не планируется ли он для дальнейшего использования государством. Это поможет сэкономить время.

Требования к эксплуатации сельхоз земли

В первую очередь участок, предоставленный под фермерскую деятельность, должен использоваться по прямому назначению. Но на таких землях не обязательно только разбивать поля для выращивания различных культур. На них также можно возводить производственные постройки, склады, гаражи и даже жилые дома. Однако на любое из таких зданий (если оно не временное) требуется отдельное разрешение на строительство. Необходимо будет доказать его важность для ведения фермерского хозяйства.

Пример: Владелец/арендатор может объяснить постройку жилого дома на земле сельскохозяйственного назначения необходимостью постоянного круглосуточного контроля над процессом роста культур.

Все возведенные здания должны соответствовать государственным стандартам: градостроительным, санитарным, пожарным и так далее. Максимальная площадь земли под застройку должна занимать не более 30 % всего размера участка. После завершения строительства необходимо зарегистрировать возведенное сооружение. Без разрешительных бумаг можно ставить только теплицы, навесы, сараи и прочие хозяйственные постройки.

Получив землю сельхозназначения в аренду или даже купив, нельзя построить на ней гостиничный комплекс вместо того, чтобы возделывать ее. Помните, что на таком участке запрещается заниматься коммерческой деятельностью.

Расходы на покупку или аренду земли

Согласно пункту 5.1 статьи 10 закона № 101-ФЗ, максимальная цена участка под фермерское хозяйство не должна превышать 15 % от его кадастровой стоимости. Аренда обойдется в 0,3 % от стоимости. Следует учитывать, что местная администрация имеет право устанавливать свою цену в указанных пределах.

Помимо оплаты самого участка, новый владелец должен будет внести госпошлину за регистрацию – 350 рублей (пп.24, п.1, ст.333.33 НК РФ).

Процедура купли-продажи земли

Она в значительной степени аналогична процедуре купли-продажи земель несельскохозяйственного назначения, но с учетом всех вышеприведенных нюансов.

После того, как стороны определились по соглашению, нужно обратиться к нотариусу, который будет ее заверять.

Напомним, что сделка купли-продажи земли подлежит обязательному нотариальному удостоверению по месту ее расположения или по месту регистрации одной из сторон договора.

Кроме того, нотариус точно знает, какие именно документы нужны для заключения такого соглашения и имеет доступ ко всем необходимым реестрам для проверки данных по продавцу, покупателю и самому земельному участку:

  • гражданство;
  • санкционные списки;
  • наличие у покупателя земли;
  • участие покупателя в юридических лицах;
  • кадастровый номер участка;
  • обременений;
  • границ и тому подобное.

К тому же, в связи с предохранителями, которые установил законодатель по рынку сельскохозяйственных земель, такие проверки могут длиться несколько месяцев.

Если все нормально, нотариус также зарегистрирует нового владельца и выдаст ему все необходимые документы, удостоверяющие право собственности.

Ответственность за надлежащее использование

Иметь в собственности земельный пай – очень ответственное законное право владения.

Собственник обязан заниматься обработкой своей земли либо отдавать ее в аренду сельхозорганизациям, которые будут обрабатывать и получать от этого прибыль, определенный процент которой выплачивается арендодателю в виде арендной комиссии.

Также такие организации несут ответственность перед владельцем земли за неправильное либо ненадлежащее использование его собственности (ст. 183 Гражданского Кодекса РФ). Перед государством сельхозкомпании несут обязанность выплаты соответствующих налоговых сборов: на полученную прибыль, земельный налог.

Положения ФЗ № 101 от 27 июля 2002 г. направлены на регулирования отношений в сфере оборота земель между собственниками и местными органами исполнительной власти.

Госучреждения, занимающиеся земельным контролем, обязаны проводить постоянную проверку состояния обрабатывания земли сельхозназначения. В случая неправильного и противозаконного использования земледельческих долей, реагировать на это незамедлительно.

Данные мероприятия проводятся с целью охватить для целевого прибыльного использования как можно большего количества земельных площадей и дать возможность сельхозкомпаниям заниматься обработкой невостребованной и, как следствие, запущенной земли.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector